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                                                                  宿迁鸿瑞家具制造股份有限公司
                                                                  鸿瑞家具新闻


                                                                  宿迁鸿瑞家具制造股份有限公司
                                                                  http://www.gregorywong.net

                                                                  鸿瑞家具新闻
                                                                  您当前位置:宿迁鸿瑞家具制造股份有限公司 > 鸿瑞家具新闻 > [通告]井神股份:拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉

                                                                  环亚娱乐最新官网_[通告]井神股份:拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉

                                                                  作者:环亚娱乐最新官网   发布时间:2018-01-05 20:24    浏览次数:8140

                                                                  [通告]井神股份:拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉

                                                                  时刻:2018年01月05日 19:01:23 中财网

                                                                  [告示]井神股份:拟重组受让江苏省盐业集体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈述


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让
                                                                  江苏省盐业团体有限责任公司持有的
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目
                                                                  资产评估陈诉
                                                                  信资评报字(2017)第80016 号
                                                                  上海立信资产评估有限公司
                                                                  二O 一七年十一月四日

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -2-
                                                                  目次
                                                                  上海立信资产评估有限公司资产评估陈诉声明 ................................................................ 3
                                                                  资产评估陈诉择要 ................................................................................................................ 5
                                                                  资产评估陈诉正文 .............................................................................................................. 17
                                                                  一、委托方、被评估单元和资产评估委托条约约定的其他评估陈诉行使者 ................................... 17
                                                                  二、评估目标 ......................................................................................................................................... 25
                                                                  三、评估工具及评估范畴 ...................................................................................................................... 26
                                                                  四、代价范例及其界说 .......................................................................................................................... 33
                                                                  五、评估基准日 ..................................................................................................................................... 33
                                                                  六、评估依据 ......................................................................................................................................... 34
                                                                  七、评估要领 ......................................................................................................................................... 37
                                                                  八、评估措施实验进程和环境 .............................................................................................................. 49
                                                                  九、评估假设 ......................................................................................................................................... 56
                                                                  十、评估结论 ......................................................................................................................................... 59
                                                                  十一、出格事项声名 .............................................................................................................................. 61
                                                                  十二、评估陈诉行使限定声名 .............................................................................................................. 70
                                                                  十三、评估陈诉日 ................................................................................................................................. 71
                                                                  附件 ..................................................................................................................................... 73

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -3-
                                                                  上海立信资产评估有限公司
                                                                  资产评估陈诉声明
                                                                  本声明系信资评报字〔2017〕第80016 号评估陈诉不行支解的部门。

                                                                  我们接管委托,遵循国度有关资产评估的法令礼貌,固守资产评估准则,凭证
                                                                  公认的资产评估要领,对江苏省苏盐连锁有限公司的委估资产举办了评估。我们谨就
                                                                  本项评估声明如下:
                                                                  (一)本资产评估陈诉依据财务部宣布的资产评估根基准则和中国资产评估协
                                                                  会宣布的资产评估执业准则和职业道德准则体例。

                                                                  (二)委托人可能其他资产评估陈诉行使人该当凭证法令、行政礼貌划定和资
                                                                  产评估陈诉载明的行使范畴行使资产评估陈诉;委托人可能其他资产评估陈诉行使人
                                                                  违背前述划定行使资产评估陈诉的,本资产评估机构及其资产评估专业职员不包袱责
                                                                  任。

                                                                  (三)本资产评估陈诉仅供委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估
                                                                  陈诉行使人和法令、行政礼貌划定的资产评估陈诉行使人行使;除此之外,其他任何
                                                                  机构和小我私人不能成为本资产评估陈诉的行使人。

                                                                  (四)本资产评估机构及其资产评估专业职员提醒本资产评估陈诉行使人该当
                                                                  正确领略评估结论,评估结论不等同于评估工具可实现价值,评估结论不应当被以为
                                                                  是对评估工具可实现价值的担保。

                                                                  (五)本资产评估机构及其资产评估专业职员遵遵法令、行政礼貌和资产评估
                                                                  准则,僵持独立、客观、合理的原则,并对所出具的资产评估陈诉依法包袱责任。

                                                                  (六)本资产评估机构及其资产评估专业职员按委托方指定的评估工具和范畴
                                                                  举办了评估,委估资产和欠债的具体清单由委托方和被评估单元提供,并经其签章确
                                                                  认。我们对也许属于评估范畴内的其他资产给以了应有的存眷,我们敬请有关当事方
                                                                  高度留意买卖营业工具、范畴与评估工具、范畴的同等性。

                                                                  (七)本资产评估机构及其资产评估专业职员与资产评估陈诉中的评估工具在
                                                                  已往、现时和未来都没有好处相关;与有关当事方及相干职员没有任何好处相关和偏
                                                                  见。

                                                                  (八)本资产评估机构及其资产评估专业职员执行本项资产评估营业的目标是

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -4-
                                                                  对委估资产所具有的代价举办说明估算并颁发本身的专业意见,我们不会为当事人的
                                                                  决定包袱责任。我们敬请陈诉行使者留意,评估结论仅在本陈诉载明的假设和限定条
                                                                  件下创立,而且不该该被以为是委估资产在市场上可实现价值的担保。

                                                                  (九)本资产评估机构及其资产评估专业职员对评估工具的法令权属状况给以
                                                                  了须要的存眷,依法对资产评估勾当中行使的资料举办核查和验证,可是我们仅对委
                                                                  估资产的代价颁发意见,我们无权对它们的法令权属作出任何情势的担保。本陈诉不
                                                                  得作为任何情势的产权证明文件行使。

                                                                  (十)本资产评估机构及其资产评估专业职员对衡宇构筑物和呆板装备等实物
                                                                  资产的勘测按通例仅限于其表观质量和行使、调养状况,未触及被掩饰、潜伏及难于
                                                                  打仗到的部位,我们未受委托对它们的质量举办专业技能检测和判断,我们的评估以
                                                                  委托方提供的资料为基本,假如这些评估工具的内涵质量有瑕疵,评估结论也许会受
                                                                  到差异水平的影响。

                                                                  (十一)本资产评估机构及其资产评估专业职员对委估资产代价所做的说明、
                                                                  判定受本陈诉中的假设和限定前提的束缚,评估结论仅在这些假设和限定前提下创立。

                                                                  为了公道地正确行使本评估陈诉,我们敬请资产评估陈诉行使人该当亲近存眷本陈诉
                                                                  的“评估假设”、“出格事项声名”和“资产评估陈诉行使限定声名”。

                                                                  (十二)本资产评估陈诉仅供委托方为本陈诉所列明的评估目标处事和送交财
                                                                  产评估主管部分检察行使,本评估陈诉的行使权归委托方全部。除按划定报送有关政
                                                                  府打点部分或依据法令需果真的气象外,未经本资产评估机构容许,陈诉的所有或部
                                                                  分内容不得颁发于任何果真的媒体上。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -5-
                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让
                                                                  江苏省盐业团体有限责任公司持有的
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  择要
                                                                  信资评报字(2017)第80016 号
                                                                  以下内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目标全面环境和公道领略评估结
                                                                  论,该当真阅读资产评估陈诉全文。

                                                                  本公司—上海立信资产评估有限公司接管江苏井神盐化股份有限公司的委托,
                                                                  凭证有关法令、行政礼貌和资产评估准则的划定,僵持独立、客观和合理的原则,采
                                                                  用资产基本法及收益法,凭证须要的评估措施,对江苏井神盐化股份有限公司拟重组
                                                                  受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权在评估
                                                                  基准日的市场代价举办了评估。现将资产评估环境及评估功效陈诉如下:
                                                                  一、评估工具:江苏省盐业团体有限责任公司持有的注入江苏省盐业团体有限
                                                                  责任公司食盐策划相干营业后的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权。

                                                                  二、评估范畴:江苏省苏盐连锁有限公司于评估基准日2017 年4 月30 日的全
                                                                  部资产和欠债,包罗江苏省苏盐连锁有限公司的活动资产、非活动资产(可供出售金融
                                                                  资产、恒久股权投资、投资性房地产、牢靠资产、在建工程、无形资产、恒久待摊费
                                                                  用、递延所得税资产)、活动欠债和非活动欠债。审计后的总资产账面值191,842.46
                                                                  万元,个中:活动资产92,264.09 万元,非活动资产99,578.37 万元。总欠债账面值
                                                                  58,858.26 万元,个中:活动欠债58,658.26 万元,非活动欠债200.00 万元。本次评
                                                                  估范畴不包括苏盐连锁已剥离资产账面代价21,835.59 万元,但包括注入股权资产和
                                                                  土地行使权。

                                                                  三、评估基准日:2017 年4 月30 日。

                                                                  四、评估目标:本次评估为江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业
                                                                  团体有限责任公司持有的注入江苏省盐业团体有限责任公司食盐策划相干营业后的
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司100%股权的经济举动提供代价参考。

                                                                  按照2017 年9 月12 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第四十三次

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -6-
                                                                  集会会议通过的《江苏省盐业团体有限责任公司董事会决策》,按照2017 年9 月22 日江
                                                                  苏省国资委宣布的苏国资复〔2017〕48 号《江苏省国资委关于赞成江苏井神盐化股份
                                                                  有限公司资产重组可行性研究陈诉的批复》,按照2016 年4 月22 日国务院宣布的国
                                                                  发〔2016〕25 号《国务院关于印发盐业体制改良方案的关照》,按照2017 年4 月7
                                                                  日国度成长改良委办公厅宣布的发改办经体〔2017〕604 号《关于进一步落实盐业体
                                                                  制改良有关事变的关照》,上海立信资产评估有限公司对江苏井神盐化股份有限公司
                                                                  拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权
                                                                  代价举办评估,为江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省苏盐连锁有限公司
                                                                  100%股权提供代价参考。

                                                                  五、代价范例:市场代价。

                                                                  六、评估要领:资产基本法、收益法。最终选取资产基本法的功效。

                                                                  七、评估结论:实验资产评估准则划定的评估措施和评估要领后,在一连策划
                                                                  和果真市场假设条件下,江苏省苏盐连锁有限公司股东所有权益代价在评估基准日的
                                                                  评估功效如下:
                                                                  1.资产基本法评估功效
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司经审计后的总资产代价191,842.46 万元,总欠债
                                                                  58,858.26 万元,股东所有权益132,984.20 万元(账面值业经众华管帐师事宜所(非凡
                                                                  平凡合资)审计,并于2017 年11 月2 日出具“众会字(2017)第5959 号”审计陈诉)。

                                                                  评估后的总资产代价260,321.54 万元,总欠债58,872.78 万元,股东所有权益为
                                                                  201,448.77 万元,股东所有权益增值68,464.57 万元,增值率51.48 %。

                                                                  资产评估功效汇总表
                                                                  金额单元:人民币万元
                                                                  项 目
                                                                  账面代价 评估代价 增减值 增值率(%)
                                                                  A B C=B-A D=C/A×100%
                                                                  活动资产 1 92,264.09 93,414.88 1,150.79 1.25
                                                                  非活动资产 2 99,578.37 166,906.66 67,328.29 67.61
                                                                  个中:可供出售金融资产 3 6.26 6.26 0.00 0.00
                                                                  持有至到期投资 4 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  恒久应收款 5 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  恒久股权投资 6 4,325.63 11,156.10 6,830.47 157.91
                                                                  投资性房地产 7 6,885.74 42,590.29 35,704.55 518.53
                                                                  牢靠资产 8 48,192.95 88,730.33 40,537.38 84.11
                                                                  在建工程 9 104.81 98.23 -6.58 -6.28

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -7-
                                                                  工程物资 10 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  牢靠资产整理 11 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  出产性生物资产 12 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  油气资产 13 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  无形资产 14 38,201.72 22,860.10 -15,341.62 -40.16
                                                                  开拓支出 15 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  商誉 16 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  恒久待摊用度 17 314.59 197.76 -116.83 -37.14
                                                                  递延所得税资产 18 1,546.67 1,267.60 -279.07 -18.04
                                                                  其他非活动资产 19 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  资产合计 20 191,842.46 260,321.54 68,479.08 35.70
                                                                  活动欠债 21 58,658.26 58,672.78 14.51 0.02
                                                                  非活动欠债 22 200.00 200.00 0.00 0.00
                                                                  欠债合计 23 58,658.26 58,672.78 14.51 0.02
                                                                  净 资 产(全部者权益) 24 132,984.20 201,448.77 68,464.57 51.48
                                                                  在不思量股权缺乏畅通性折扣的条件下,苏盐连锁公司的股东所有权益于评估基
                                                                  准日(2017 年4 月30 日)时市场代价为201,448.77 万元,大写人民币贰拾亿壹仟肆
                                                                  佰肆拾捌万柒仟柒佰元整。

                                                                  2.收益法评估功效
                                                                  经回收收益法评估,苏盐连锁公司股东所有权益于评估基准日时市场代价为
                                                                  200,700.00 万元,人民币大写:贰拾亿零柒佰万元整。

                                                                  3、评估结论的说明及最终评估结论
                                                                  收益法评估代价与资产基本法评估代价及较量见下表:
                                                                  项 目
                                                                  资产基本法评估值 收益法评估值
                                                                  A B
                                                                  股东所有权益(万元) 201,448.77 200,700.00
                                                                  资产基本法和收益法评估功效呈现差此外首要缘故起因是:
                                                                  资产基本法评估是以资产的本钱重置为代价尺度,反应的是资产投入(购建本钱)
                                                                  所淹灭的社会须要劳动,这种购建本钱凡是将跟着百姓经济的变革而变革;收益法评
                                                                  估是以资产的预期收益为代价尺度,反应的是资产的策划手段(赢利手段)的巨细,
                                                                  这种赢利手段凡是将受到宏观经济、行颐魅政策以及资产的有用行使、被评估单元市场
                                                                  占据率、策划手段、策划风险等多种前提的影响。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -8-
                                                                  苏盐连锁公司基准日时首要策划食盐批发。国发〔2016〕25 号《国务院盐业体制
                                                                  改良方案》明晰:“打消食盐产销地区限定,改良食盐订价机制和家产盐打点,勉励
                                                                  企业自主策划、产销一体,通过吞并重组等方法不绝做优做强,为行业康健成长提供
                                                                  动力”。《江苏省盐业体制改良实验方案》明晰:“应承食盐定点出产企业取得食盐批
                                                                  发容许证后,进入畅通和贩卖规模;省级食盐批发企业可开展跨省策划”,盐业体制
                                                                  改良重点内容包罗:不再许诺新增食盐定点出产企业,不再许诺新增食盐批发企业,
                                                                  确保食盐定点出产、批发企业数目只减不增;改良食盐出产批发地区限定,首要是取
                                                                  消食盐定点出产企业只能贩卖给指定批发企业的划定,打消食盐批发企业只能在指定
                                                                  范畴贩卖的划定,实现产销一体和跨地区策划;铺开食盐出厂、批发和零售价值,由
                                                                  企业按照出产策划本钱、食盐品格、市场供求状况等身分自主确定。

                                                                  思量到盐改后,企业将来的产物订价模式、贩卖模式、结算方法,市园职位、市
                                                                  场份额等方面具有必然的变革,而收益法评估结论是成立在现有策划模式一连策划条
                                                                  件条件下的。因此,思量到本次经济举动、特定的评估目标以及上述资产基本法和收
                                                                  益法评估结论差此外特定缘故起因,评估职员以为资产基本法评估功效较收益法评估功效
                                                                  更切合本次经济举动对应评估工具的代价内在,更为公道可信,确定选取资产基本法
                                                                  评估功效作为本陈诉评估功效。即:一连策划条件下,苏盐连锁公司在评估基准日2017
                                                                  年4 月30 日的股东所有权益代价为201,448.77 万元,大写人民币贰拾亿壹仟肆佰肆
                                                                  拾捌万柒仟柒佰元整。

                                                                  八、对评估结论发生影响的出格事项:
                                                                  在行使本评估结论时,提请相干当事方存眷以下事项:
                                                                  1、本次评估未思量控股权溢价或少数股权折价及股权缺乏活动性折扣对评估结
                                                                  论的影响。

                                                                  2、无形资产-土地行使权顶用地性子为作价出资的评估值是引用江苏金宁达房地
                                                                  产土地评估有限公司出具的(江苏)金宁达(2017)(估)字第0830 号土地估价汇总
                                                                  陈诉。

                                                                  3、江苏省苏盐连锁有限公司的部门衡宇构筑物未治理衡宇全部权证,也未委托
                                                                  房地产测绘部分举办测绘。在资产核查进程中,我们未发明这些未治理权证的房地产
                                                                  存在权属争议,我们无来由将这些资产解除在评估范畴之外。我们依据被评估单元提
                                                                  供并经我们须要的现场核实事变,在无明明差此外环境下,没有权证的,以被评估单
                                                                  位提供的技能声名、图纸、资产清单等相干资料上记实的数字为准;既无权证又无相

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -9-
                                                                  关资料的,以被评估单元申报并经现场核实的面积为准。若最终审定的现实面积与被
                                                                  评估单元申报面积贮在差别,需对评估功效举办调解。

                                                                  4、截至评估基准日,江苏省苏盐连锁有限公司母公司中房地产和投资性房地产
                                                                  权属瑕疵事项如下:
                                                                  (1)未治理权证如下表:
                                                                  ①衡宇构筑物中未治理权证如下表:
                                                                  序号
                                                                  对应土地
                                                                  构筑物名

                                                                  构筑面积
                                                                  体积(㎡)
                                                                  瑕疵事项
                                                                  现实全部权人
                                                                  三 淮循分公司
                                                                  8-6
                                                                  金国用
                                                                  (2010)第
                                                                  3774 号
                                                                  消防泵房 216.33 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司淮循分公司
                                                                  四 南京分公司
                                                                  1-3
                                                                  宁六国用
                                                                  (2015)第
                                                                  09218 号
                                                                  程桥店仓

                                                                  302 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司南京分公司
                                                                  1-4
                                                                  程桥店门
                                                                  面及办公
                                                                  用房
                                                                  281 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司南京分公司
                                                                  五 镇江分公司
                                                                  9-6
                                                                  句土国用
                                                                  (2012)第
                                                                  1804 号
                                                                  钢布局仓

                                                                  455.82 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司句容分公司
                                                                  11
                                                                  小孟湖3 号
                                                                  201
                                                                  80.00
                                                                  无房产证,
                                                                  无土地证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司句容分公司

                                                                  连云港分公

                                                                  4-1 东国用
                                                                  (2002)字第
                                                                  0124020 号
                                                                  库房 312.38 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司东海分公司
                                                                  4-4 客栈 377.6 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司东海分公司
                                                                  5-2 灌南国用
                                                                  (2002)字第
                                                                  0222930 号
                                                                  职工宿舍1 140.56 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司灌南分公司
                                                                  5-3 职工宿舍3 140.8 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司灌南分公司
                                                                  6-1 无土地证 堆沟门店 160 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司灌南分公司
                                                                  七 宿迁分公司
                                                                  1-3
                                                                  宿国用
                                                                  (2014)第
                                                                  22102 号
                                                                  综合楼 2,710.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司宿迁分公司
                                                                  1-5
                                                                  加碘盐配
                                                                  送车库
                                                                  213.58 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司宿迁分公司
                                                                  1-7
                                                                  加碘盐配
                                                                  送中心食

                                                                  108 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司宿迁分公司
                                                                  3-1
                                                                  沭国用
                                                                  (1998)字第
                                                                  办公楼 442 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司沭阳分公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -10-
                                                                  3-2
                                                                  270094 号
                                                                  客栈 1,329.25 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司沭阳分公司
                                                                  3-4
                                                                  客栈旁平

                                                                  86.4 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司沭阳分公司
                                                                  4-1
                                                                  泗国用
                                                                  (2014)第
                                                                  4006 号
                                                                  盐务局办
                                                                  公楼
                                                                  1,962.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司泗阳分公司
                                                                  4-2 客栈 554 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司泗阳分公司
                                                                  4-3
                                                                  客栈旁储
                                                                  存间
                                                                  100 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司泗阳分公司
                                                                  八 扬州分公司
                                                                  4-2
                                                                  邮国用
                                                                  (2012)第
                                                                  05813 号
                                                                  东库袋盐
                                                                  制品库
                                                                  149.67
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司高邮分公司
                                                                  4-3 东盐库 591.07
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司高邮分公司
                                                                  4-4
                                                                  东库袋盐
                                                                  加工车间
                                                                  157.87
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司高邮分公司
                                                                  二 徐州分公司
                                                                  10-1 丰土国用
                                                                  (2014)第
                                                                  01817 号
                                                                  客栈 1,260.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司丰县分公司
                                                                  10-2 办公楼 1,104.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司丰县分公司
                                                                  11-1
                                                                  无土地证
                                                                  贾汪永业
                                                                  嘉苑
                                                                  272.85
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司徐州贾汪分公司
                                                                  11-2
                                                                  永业嘉苑
                                                                  8-1-106
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司徐州贾汪分公司
                                                                  11-3
                                                                  贾汪永业
                                                                  8-1-106-1
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司徐州贾汪分公司
                                                                  11-4
                                                                  业务部仓

                                                                  137.86 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司徐州贾汪分公司
                                                                  11-5 贾汪客栈2 137.86 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司徐州贾汪分公司
                                                                  九 泰州分公司
                                                                  1-1
                                                                  泰州国用
                                                                  (2001)第
                                                                  0038 号
                                                                  5 号客栈 1,100.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司泰州分公司
                                                                  1-2 1 号客栈 490 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司泰州分公司
                                                                  1-3 2 号客栈 380 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司泰州分公司
                                                                  6-1
                                                                  兴国用
                                                                  (2015)第
                                                                  1301 号
                                                                  兴化大垛
                                                                  仓储中心
                                                                  2056.8 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司兴化分公司
                                                                  8-1
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801684 号
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801685 号
                                                                  季市盐库 914.65 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司靖江分公司
                                                                  9-1
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801670 号
                                                                  盐务大厦 1461.78 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司靖江分公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -11-
                                                                  10-1
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801671 号
                                                                  靖城客栈 1479.72 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司靖江分公司
                                                                  11-1
                                                                  泰国用
                                                                  (2014)第
                                                                  6053 号
                                                                  靖泰仓储
                                                                  中心
                                                                  3456 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司靖江分公司
                                                                  十 盐城分公司
                                                                  1-4
                                                                  东国用
                                                                  (2001)第
                                                                  180052 号
                                                                  三仓钢结
                                                                  构仓棚
                                                                  (南)
                                                                  412.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司东台分公司
                                                                  1-5
                                                                  三仓钢结
                                                                  构仓棚
                                                                  (北)
                                                                  385 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司东台分公司
                                                                  3-3
                                                                  阜国用
                                                                  (2014)字第
                                                                  009779 号
                                                                  西客栈 305.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司阜宁分公司
                                                                  3-4 东客栈 104.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司阜宁分公司
                                                                  3-5 包装车间 78.1 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司阜宁分公司
                                                                  4-1 开国用
                                                                  (2002)字第
                                                                  501132 号
                                                                  办公楼 1628.66 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司建湖分公司
                                                                  4-3 客栈 592 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司建湖分公司
                                                                  6-3
                                                                  盐都国用
                                                                  (2013)第
                                                                  028000897 号
                                                                  张庄姑且
                                                                  客栈(4 号
                                                                  库)
                                                                  1252.9 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司盐城分公司
                                                                  6-4
                                                                  张庄姑且
                                                                  办公用房
                                                                  410.2 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司盐城分公司
                                                                  6-5
                                                                  张庄姑且
                                                                  值班室
                                                                  180.2 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司盐城分公司
                                                                  6-9
                                                                  张庄1、2
                                                                  号客栈
                                                                  878 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司盐城分公司
                                                                  十一 苏州分公司
                                                                  6-2
                                                                  常国用
                                                                  (2013)第
                                                                  26677 号
                                                                  常熟平房 90 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常熟分公司
                                                                  6-3
                                                                  常熟汽车
                                                                  库(向东)
                                                                  97.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常熟分公司
                                                                  6-5
                                                                  常熟食堂
                                                                  宿舍
                                                                  148.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常熟分公司
                                                                  11-1 无土地证
                                                                  梅李门面2

                                                                  110.24
                                                                  无房产证,
                                                                  无土地证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常熟分公司
                                                                  19-1 无土地证
                                                                  昆山何喜
                                                                  仁宿舍
                                                                  62
                                                                  无土地证,
                                                                  房产证为全
                                                                  民全部权性

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司昆山分公司
                                                                  22-5
                                                                  吴国用
                                                                  (2014)第
                                                                  1040456 号
                                                                  吴江平望
                                                                  钢布局仓

                                                                  768 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司吴江分公司
                                                                  23-1 无土地证
                                                                  吴江平望
                                                                  镇新建街
                                                                  莺湖商城
                                                                  18.94
                                                                  无土地证,
                                                                  有房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司吴江分公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -12-
                                                                  十二 无锡分公司
                                                                  2-5
                                                                  锡郊国用
                                                                  (2000)第
                                                                  190 号
                                                                  彩钢板活
                                                                  动房
                                                                  72 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  2-6 浅显仓棚 1028.79 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  2-13
                                                                  无锡南门
                                                                  河滨门头
                                                                  (苏息室)
                                                                  35 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  3-8
                                                                  锡新国用
                                                                  (2015)第
                                                                  1147 号
                                                                  无锡厂区
                                                                  行政楼
                                                                  490 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  3-9 无锡宿舍 462 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  3-10
                                                                  无锡配套

                                                                  101 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  6-1
                                                                  坛国用
                                                                  (2000)字第
                                                                  5182 号
                                                                  金坛华城
                                                                  包装车间
                                                                  270.38 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司金坛分公司
                                                                  6-2
                                                                  金坛华城
                                                                  12 间客栈
                                                                  1008 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司金坛分公司
                                                                  6-3
                                                                  金坛华城8
                                                                  间综合楼
                                                                  797.9 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司金坛分公司
                                                                  6-5
                                                                  钢布局厂

                                                                  529.30 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司金坛分公司
                                                                  ②投资性房地产中未治理权证如下表:
                                                                  序号
                                                                  对应土地
                                                                  构筑物名称
                                                                  构筑面积
                                                                  (m2)
                                                                  瑕疵事

                                                                  现实全部权人
                                                                  十二 无锡分公司
                                                                  1-1-2
                                                                  锡崇国用
                                                                  (2001)第36

                                                                  无锡盐湖城(盐务
                                                                  大厦附房)
                                                                  703.93
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  1-2-2
                                                                  无锡锦江之星(盐
                                                                  务大厦)
                                                                  246.79
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司无锡分公司
                                                                  十三 常州分公司
                                                                  1-5
                                                                  常国用(2013)
                                                                  第4951 号
                                                                  常州北港2 号库铺

                                                                  1091.16
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常州分公司
                                                                  1-6
                                                                  构筑物 156.00
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常州分公司
                                                                  1-8
                                                                  常州北港钢布局包
                                                                  装车间
                                                                  315
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司常州分公司
                                                                  5-2
                                                                  坛国用(2000)
                                                                  字第5181 号
                                                                  金坛城区5 间平顶
                                                                  客栈
                                                                  738.14
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限
                                                                  公司金坛分公司
                                                                  (2)截至评估基准日,房产证权力人名称未改观,存在现时权证记实权力人与
                                                                  被评估单元现实名称不符征象。

                                                                  名称 权力人 备注
                                                                  经济开拓区办公楼 江苏省盐业团体淮安有限公司 投资性房地产
                                                                  荟萃村平房 产权全部工钱江苏省盐业团体 投资性房地产

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -13-
                                                                  名称 权力人 备注
                                                                  荟萃村客栈 产权全部工钱江苏省盐业团体 投资性房地产
                                                                  傅厚岗7 号02 幢 产权全部工钱南京市盐务打点局 投资性房地产
                                                                  高淳综合楼 产权全部工钱高淳县盐务打点局
                                                                  丹徒小客栈 江苏省盐业公司镇江分公司
                                                                  南浩街31 号 江苏省苏南盐业有限公司 投资性房地产
                                                                  虞山镇西门三条桥 江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司
                                                                  虞山镇西门三条桥 江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司
                                                                  虞山镇西门三条桥 江苏省苏南盐业有限公司常熟分公司
                                                                  四丈湾88 号 江苏省盐业团体苏州有限公司常熟分公司
                                                                  昆山何喜仁宿舍 江苏省盐业公司昆山支公司
                                                                  吴江平望镇新建街莺湖商

                                                                  江苏省苏南盐业有限公司吴江分公司
                                                                  立名镇五爱村-业务厅相连
                                                                  客栈1
                                                                  江苏省盐业团体无锡有限公司
                                                                  立名镇五爱村-客栈2 江苏省盐业团体无锡有限公司
                                                                  立名镇五爱村-客栈3 江苏省盐业团体无锡有限公司
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  金坛横街6 号 金坛市盐务打点局 投资性房地产
                                                                  金坛横街6 号 江苏省盐业团体常州有限公司 投资性房地产
                                                                  (3)截至评估基准日,衡宇全部权证证载面积与现实不符环境如下:
                                                                  盐城分公司房权证号:东台房权证S0073419 号,证载构筑面积合计4,343.75 平方
                                                                  米,已拆除衡宇构筑面积470.16 平方米,剩余衡宇构筑面积3,873.59 平方米。

                                                                  5、截至评估基准日,江苏省苏盐连锁有限公司子公司中房地产权属瑕疵事项如
                                                                  下:
                                                                  序号 对应土地
                                                                  构筑物名称
                                                                  构筑面
                                                                  积体积
                                                                  (㎡)
                                                                  瑕疵事项 现实全部权人
                                                                  1 无土地证
                                                                  伊山客栈办公
                                                                  衡宇(四间) 98
                                                                  无房产证 灌云县盐业有限公司
                                                                  2
                                                                  无土地证
                                                                  城南库改建 810 无房产证,抵债
                                                                  连云港市赣榆盐业有
                                                                  限公司
                                                                  3
                                                                  城南库改建二

                                                                  491.55 无房产证
                                                                  连云港市赣榆盐业有
                                                                  限公司
                                                                  4 无土地证 2042.67
                                                                  有房产证,无土
                                                                  地证,证载权力
                                                                  工钱赣榆县盐
                                                                  务打点局
                                                                  连云港市赣榆盐业有
                                                                  限公司
                                                                  5
                                                                  滨国用(98)字
                                                                  第038 号
                                                                  粉洗车间门卫
                                                                  平房
                                                                  17.68 无房产证 滨海县盐业有限公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -14-
                                                                  6 粉盐厂车间 119 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  7 粉盐其他构筑 126.26 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  8
                                                                  小包装客栈大

                                                                  264 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  9
                                                                  小包装车间仓

                                                                  30.75 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  10
                                                                  新建小包装仓
                                                                  库大棚
                                                                  264.87 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  11
                                                                  滨国用(98)字
                                                                  第036 号
                                                                  办公楼 431.51 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  12 新建房及茅厕 130.31 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  13 车库 138.35 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  14 公司通报室 31.4 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  15
                                                                  业务厅及办公
                                                                  楼等隶属办法
                                                                  60 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  16
                                                                  无土地证
                                                                  创卫民众茅厕 30 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  17 批发部大棚 184.96 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  18
                                                                  无土地证
                                                                  八滩站其他建

                                                                  34.64 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  19
                                                                  八滩站宿舍办
                                                                  公室
                                                                  172.94 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  20
                                                                  滨国用(98)字
                                                                  第037 号
                                                                  河东二层小楼 79.12 无房产证 滨海县盐业有限公司
                                                                  21
                                                                  射国用(2004)字
                                                                  第06860 号
                                                                  公司客栈 100.86 无房产证 射阳县盐业有限公司
                                                                  22 无土地证 利民闸盐库 192 无土地证 射阳县盐业有限公司
                                                                  23 无土地证 射阳港盐库 182.16 无土地证 射阳县盐业有限公司
                                                                  24 无土地证 海通站盐库 182.16 无土地证 射阳县盐业有限公司
                                                                  25 无土地证 双洋闸盐库 182.16
                                                                  无房产证,无土
                                                                  地证
                                                                  射阳县盐业有限公司
                                                                  26 无土地证 罩网尖盐库 170
                                                                  无房产证,无土
                                                                  地证
                                                                  射阳县盐业有限公司
                                                                  27 无土地证 黄沙港盐库 1,585.90
                                                                  无房产证,无土
                                                                  地证,土地系租

                                                                  射阳县盐业有限公司
                                                                  6、按照国务院《盐业体制改良方案》和《江苏省盐业体制改良实验方案》,从
                                                                  2017 年1 月1 日开始,铺开全部盐产物价值,打消食盐准运证,应承现有食盐定点生
                                                                  产企业进入畅通贩卖规模,食盐批发企业可开展跨地区策划。苏盐连锁公司基于原本
                                                                  把持策划体制下形成的贩卖渠道和客户相关,在盐业体制改良后,客情相关不再具有
                                                                  独有性贩卖渠道已产生重大变革,必要按照市场竞争机建造重大调解,专营体制下形
                                                                  成的贩卖收集和客户相关,因为重大政策产生变革,对企业代价的孝顺手段不行估测。

                                                                  7、截至评估基准日被评估单元声明除下列事项外评估职员在评估进程中未发明
                                                                  抵押、包管、或有欠债、未决诉官司项,也未获知评估基准日到陈诉出具日存在影响
                                                                  评估结论的期后重大事项。

                                                                  (1)2015 年苏盐连锁公司与途牛公司签署衡宇租赁条约,出租地区为苏盐连锁

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -15-
                                                                  研发中心2 号楼和3 号楼,租期2015.10.15 至2022.4.14,免租期为2015 年10 月15
                                                                  日至2016 年4 月14 日,第一、第二计租期年租金为49.5 万元,从第三年起每年租金
                                                                  相对前一年递增10%,同时条约约定“乙方(途牛公司)装修方案须经甲方(本公司)
                                                                  考核赞成,乙方应在协议签署后6 个月内完成装饰工程计划及施工,并共同甲方治理
                                                                  工程完工各项验罢手续。不然,乙方不得以甲方未通过完工验收主张权益,且在工程
                                                                  完工验收及格之前,乙方不得自行将承租物业投入行使”。公司已于2015 年交纳租赁
                                                                  担保金1,237,500.00 元;交纳物业费206,131.86 元(苏盐连锁公司2015 年已确认收入);
                                                                  但因装修未完成,途牛公司一向未进驻。2016.7.10 途牛公司向苏盐连锁公司发状师函,
                                                                  称“1.在工程未经完工验收及格的环境下出租违背了《中华人民共和国构筑法》第六
                                                                  十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条逼迫性划定,应属无效,应退还租赁保
                                                                  证金。2.因苏盐连锁公司未奉告途牛公司装修工程必需相沿原监理公司,导致途牛公
                                                                  司在不知情的环境下已经完成项目计划、招标署理、监理单元的采购事变,苏盐连锁
                                                                  公司举动导致了上述签约单元的索赔,需包袱抵偿责任。”2016.10.12 途牛公司发奉告
                                                                  函,称在工程未经完工验收及格的环境下出租违背了《中华人民共和国构筑法》第六
                                                                  十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条逼迫性划定,条约自始无效,不再承租
                                                                  该衡宇,并基于条约无效的究竟,要求返还已经收取的相干用度并抵偿利钱丧失共计
                                                                  1,494,583.86 元,包罗租赁担保金1,237,500.00 元;物业费206,131.86 元;已付出金钱
                                                                  同期银行贷款利钱50,952.00 元。关于上述事项。苏盐连锁公司已反诉途牛公司未按
                                                                  条约要求进度完成装修工程导致无法进驻,关于本诉官司项法院在审理傍边。经评估
                                                                  职员对上述环境举办说明,以为该事项对评估结论无实质性影响。

                                                                  (2)按照2017 年6 月30 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第四十
                                                                  二次集会会议决策将团体公司持有的江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权无偿划转
                                                                  至苏盐连锁全资子公司南京市盐业有限公司,苏盐连锁公司直接持有江苏省苏盐糊口
                                                                  家股份有限公司45%股权,间接持有江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权。

                                                                  (3)为防备江苏省内以各市、县级区域名称定名的盐业公司名称被其他主体注
                                                                  册,苏盐连锁公司于2017 年4 月延续申请注册以省内市、县级区域名称定名的盐业
                                                                  公司,新创立的公司仅为工商注册,为公司全资子公司,截至2017 年4 月30 日止,
                                                                  公司未现实出资,2017 年4 月30 日前注册创立3 家子公司,2017 年4 月30 后已注
                                                                  册创立42 家子公司,尚有11 家子公司正在治理注册傍边。除南京市盐业有限公司受
                                                                  让江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权外,上述公司无职员、无资产欠债,未开

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -16-
                                                                  展营业。

                                                                  经评估职员对上述环境举办说明,以为该事项对评估结论无实质性影响。

                                                                  8、我们的评估功效中未思量评估增减值对税金的影响,其税金的最终确定由各
                                                                  级税务构造在汇算清缴时确定。

                                                                  本资产评估陈诉仅为评估陈诉中描写的经济举动,提供代价参考依据,评估结论
                                                                  的行使有用期为一年,即自2017 年4 月30 日至2018 年4 月29 日有用。

                                                                  为了正确行使评估结论,请陈诉行使者亲近存眷本陈诉中的“资产评估陈诉声
                                                                  明”、“评估假设”、“出格事项声名”和“资产评估陈诉行使限定声名”及其对评
                                                                  估结论的影响。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -17-
                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让
                                                                  江苏省盐业团体有限责任公司持有的
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  正文
                                                                  信资评报字(2017)第80016 号
                                                                  江苏井神盐化股份有限公司:
                                                                  本公司—上海立信资产评估有限公司接管江苏井神盐化股份有限公
                                                                  司的委托,凭证有关法令、行政礼貌和资产评估准则的划定,僵持独立、
                                                                  客观和合理的原则,回收资产基本法及收益法,凭证须要的评估措施,对
                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持
                                                                  有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权在2017 年4 月30 日的市场代价
                                                                  举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下。

                                                                  一、 委托人、被评估单元和资产评估委托条约约定的其他资产评估陈诉
                                                                  行使人轮廓
                                                                  本次评估的委托方为江苏井神盐化股份有限公司。

                                                                  产权持有单元为江苏省盐业团体有限责任公司。被评估单元为江苏省
                                                                  苏盐连锁有限公司。

                                                                  资产评估委托条约约定的其他评估陈诉行使者为相干主管考核机构
                                                                  和法令礼貌划定的陈诉行使者。

                                                                  (一)委托人
                                                                  委托方:江苏井神盐化股份有限公司
                                                                  企业范例:股份有限公司(上市)
                                                                  证券代码:603299

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -18-
                                                                  住所:江苏省淮安市淮安区华西路18 号
                                                                  法定代表人:徐长泉
                                                                  注册成本:55944 万元人民币
                                                                  实劳绩本:55944 万元人民币
                                                                  同一社会名誉代码/注册号:91320800720586548C
                                                                  创立日期:2001 年4 月6 日
                                                                  业务限期:2001 年4 月6 日至******
                                                                  策划范畴:岩盐地下开采;食盐、井矿盐、盐类产物的出产、加工(以
                                                                  上按容许证审定的详细出产物种和有用限期策划);平凡货运;火力发电
                                                                  (出产自用);纯碱(轻质纯碱、重质纯碱)、食物添加剂(碳酸钠)、小
                                                                  苏打出产、加工;氯化钙(液体氯化钙、固体氯化钙)出产、加工(限分
                                                                  支机构策划);贩卖本公司产物;技能咨询、处事及技能转让;煤炭零售
                                                                  (限分公司策划);蒸汽、热水贩卖(饮用水除外);机电装备安装工程(除
                                                                  特种装备)、钢布局工程、环保工程、防腐保温工程施工;口岸策划(货
                                                                  物装卸);机电装备维修;机器配件、化工质料(伤害化学品及易制毒化
                                                                  学品除外)贩卖;自营和署理种种商品和技能的收支口营业。(依法须经
                                                                  核准的项目,经相干部分核准后方可开展策划勾当)
                                                                  (二)被评估单元
                                                                  1、企业名称:江苏省苏盐连锁有限公司(以下简称“苏盐连锁公司”)
                                                                  范例:有限责任公司(法人独资)
                                                                  住所:南京市玄武大道699-1 号
                                                                  法定代表人:王志华
                                                                  注册成本:36879.13767 万元人民币
                                                                  创立日期:2000 年11 月02 日
                                                                  业务限期:2000 年11 月02 日至******
                                                                  同一社会名誉代码/注册号:91320000134896121T
                                                                  策划范畴:食盐贩卖,平凡货运,煤炭批发策划。(以下仅限公司的
                                                                  分支机构策划)烟、酒、食物、煤炭、保健品的贩卖;乙酸(冰醋酸)、

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -19-
                                                                  硫磺、苯、甲醇、氢氧化钠溶液、氯乙烯、氯化钠、邻苯二甲酸酐的批发
                                                                  (不仓储),家产盐的加工、贩卖、装卸、搬运,仓储处事,货运口岸的
                                                                  打点,物业打点,衡宇租赁,盐化工产物、包装原料、日用百货、珠宝、
                                                                  铂金成品、铝锭、家具、家用电器、衣饰、鞋帽、日用化学品、扮装品、
                                                                  纸及纸成品、五金、构筑原料、塑料成品、家用水净化装备、钢材、汽车、
                                                                  化工质料及产物的贩卖、加工,化肥贩卖,实业投资,软件研发;饲料添
                                                                  加剂、日用化学品、扮装品的研发、出产、加工,调味品、粮油成品、农
                                                                  副产物的贩卖,自营和署理种种商品和技能收支口营业,署理代劳电信业
                                                                  务,旅馆打点。食盐、家产盐及盐化工产物、味精、食糖的包装、分装、
                                                                  配送,住宿、餐饮。(依法须经核准的项目,经相干部分核准后方可开展
                                                                  策划勾当)
                                                                  2、企业汗青沿革
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司(以下简称“苏盐连锁公司”)由江苏省工
                                                                  商行政打点局注册挂号。江苏省苏盐连锁有限公司前身为江苏省盐业团体
                                                                  南京有限公司,系江苏省盐业团体有限责任公司出资设立的法人独资公司,
                                                                  创立于2000 年11 月2 日,注册成本为人民币5435.16 万元。按照江苏省
                                                                  人民当局国有资产监视打点委员会《关于赞成组建苏盐连锁有限公司的批
                                                                  复》(苏国资复【2008】18 号)和江苏省盐业团体有限责任公司《江苏省
                                                                  盐业团体公司关于组建江苏省苏盐连锁有限公司的关照》(苏盐发【2008】
                                                                  9 号)划定,2008 年3 月,江苏省盐业团体南京有限公司改名为江苏省苏
                                                                  盐连锁有限公司,注册成本保持稳固,同时修改了公司章程,改观法定代
                                                                  表人、策划场合及策划范畴。2008 年7 月,江苏苏盐连锁有限公司对江
                                                                  苏省盐业团体有限责任公司所属江苏省盐业团体扬州有限公司、江苏省盐
                                                                  业团体连云港有限公司、江苏省盐业团体盐城有限公司、江苏省盐业团体
                                                                  宿迁有限公司、江苏省盐业团体徐州有限公司、江苏省盐业团体泰州有限
                                                                  公司、江苏省盐业团体镇江有限公司、江苏省盐业团体淮安有限公司等八

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -20-
                                                                  个江苏省盐业团体有限责任公司的全资子公司举办了接收归并,归并后的
                                                                  注册成本为人民币21771.15 万元。2012 年4 月8 日,江苏省盐业团体有
                                                                  限责任公司作出决策,江苏苏盐连锁有限公司接收归并江苏省盐业团体有
                                                                  限责任公司所属的全资子公司江苏省苏南盐业有限公司,注册成本增进至
                                                                  36879.14 万元,新增注册成本的出资方法为以被接收归并方江苏省苏南盐
                                                                  业有限公司原注册成本出资。

                                                                  截至2017 年4 月30 日止,苏盐连锁公司股权布局见下表:
                                                                  序号 股东名称 出资额(元) 出资比例(%)
                                                                  1 江苏省盐业团体有限责任公司 368,791,443.29 100
                                                                  合计 368,791,443.29 100
                                                                  3、企业评估基准日及近两年的资产、欠债状况和策划业绩
                                                                  (1)苏盐连锁公司模仿归并报表数据:
                                                                  1)资产、欠债和净资产
                                                                  (单元:万元)
                                                                  项目 2017 年4 月30 日 2016 年12 月31 日 2015 年12 月31 日
                                                                  总资产 226,158.48 208,259.60 192,696.23
                                                                  欠债 86,513.97 101,638.77 86,918.96
                                                                  净资产 139,644.51 106,620.84 105,777.27
                                                                  2)策划业绩
                                                                  (单元:万元)
                                                                  项 目 2017 年1-4 月 2016 年度 2015 年度
                                                                  一、业务收入 67,561.02 247,341.26 251,100.54
                                                                  减:业务本钱 39,519.54 146,830.96 145,313.16
                                                                  业务税金及附加 845.34 2,221.88 2,132.59
                                                                  贩卖用度 7,405.47 25,918.28 26,679.06
                                                                  打点用度 10,546.42 38,494.13 36,503.14
                                                                  财政用度 -67.77 -487.38 -728.16
                                                                  资产减值丧失 311.22 1,100.82 219.53
                                                                  加:公允代价变换收益 0.00 0.00 0.00
                                                                  投资收益 -10.25 -0.32 -56.05
                                                                  二、业务利润 8,990.55 33,262.25 40,925.19
                                                                  加:业务外收入 4,948.27 1,497.02 1,177.68

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -21-
                                                                  项 目 2017 年1-4 月 2016 年度 2015 年度
                                                                  减:业务外支出 158.59 197.77 613.41
                                                                  三、利润总额 13,780.24 34,561.51 41,489.46
                                                                  减:所得税费 3,448.32 9,181.70 10,415.33
                                                                  四、净利润 10,331.92 25,379.81 31,074.13
                                                                  数据来历:2017 年11 月2 日众华管帐师事宜所(非凡平凡合资)出具的“众会字(2017)第5824
                                                                  号”《 江苏井神盐化股份有限公司重大资产重组标的资产—江苏省苏盐连锁有限公司模仿归并审
                                                                  计陈诉及模仿归并财政报表》。

                                                                  (2)苏盐连锁公司母公司财政报表数据:
                                                                  1)资产、欠债和净资产
                                                                  (单元:万元)
                                                                  项目 2017 年4 月30 日 2016 年12 月31 日 2015 年12 月31 日
                                                                  总资产
                                                                  191,842.46
                                                                  174352.55 181155.12
                                                                  欠债 58,858.26 72,938.36 78,977.83
                                                                  净资产 132,984.20 101,414.18 102,177.28
                                                                  2)策划业绩
                                                                  (单元:万元)
                                                                  项 目 2017 年1-4 月 2016 年度 2015 年度
                                                                  一、业务收入 62,904.26 236,239.81 239,140.61
                                                                  减:业务本钱 37,012.09 144,265.38 140,538.16
                                                                  业务税金及附加 815.07 2,078.20 2,022.54
                                                                  贩卖用度 6,559.48 23,047.69 24,685.81
                                                                  打点用度 9,541.21 34,976.67 33,917.79
                                                                  财政用度 -16.43 -256.44 -721.07
                                                                  资产减值丧失 227.33 819.72 88.29
                                                                  加:公允代价变换收益 0.00 0.00 0.00
                                                                  投资收益 -10.25 841.85 191.11
                                                                  二、业务利润 8,755.26 32,150.44 38,800.19
                                                                  加:业务外收入 4,817.20 1,375.65 767.76
                                                                  减:业务外支出 133.36 192.37 542.03
                                                                  三、利润总额 13,439.10 33,333.73 39,025.91
                                                                  减:所得税费 3,300.34 8,652.31 9,832.83
                                                                  四、净利润 10,138.77 24,681.41 29,193.09
                                                                  数据来历:2017 年11 月2 日众华管帐师事宜所(非凡平凡合资)出具的“众会字(2017)第5959
                                                                  号”《江苏省苏盐连锁有限公司模仿财政报表及审计陈诉》。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -22-
                                                                  3、首要产物品种、出产手段及市场的职位
                                                                  苏盐连锁公司今朝的首要营业是搭建了链接厂家和终端的供给链平
                                                                  台,提供厨房、酒水、洗化、盐化的供给贩卖处事,即盐产物和调味品、
                                                                  酒业、日化的供销处事。开展批零兼营的连锁营业,拥有遍布全省市县的
                                                                  营销收集,已经遍布江苏全省13个市106个县(市、区)1039个州里,覆
                                                                  盖零售网点高出10万户。

                                                                  苏盐连锁公司拥有食盐及盐化工产物、种种非盐产物的100多万吨/
                                                                  年配送手段,个中盐产物30多种,非盐产物5大类5000多种。

                                                                  从2014年至评估基准日2017年4月30日,首要采购贩卖的产物见下表:
                                                                  采购贩卖的首要产物
                                                                  (一)食盐
                                                                  1.小包装食盐
                                                                  (1)500g 复合膜包装加碘绿标精制食用盐
                                                                  (2)250g 纸塑复合膜包装精制食盐(绿色食物)
                                                                  (3)320g 纸塑包装淮牌碘精制食用盐
                                                                  (4)20kg 纸箱400g 纸塑立式袋包装海藻碘盐
                                                                  (5)低钠盐
                                                                  (6)雪花盐
                                                                  (7)500g 复合膜泡菜盐
                                                                  (8)雪晶盐和冰晶盐
                                                                  (9)其他
                                                                  2.大包装食盐
                                                                  (二)小家产盐(含印染助剂)
                                                                  (三)农牧渔盐(含畜禽盐)
                                                                  (四)其他(迷糊口用盐)
                                                                  (五)化工类
                                                                  (1)两碱家产盐
                                                                  (2)纯碱
                                                                  (3)元明粉
                                                                  (4)聚氯乙烯(PVC)
                                                                  (5)其他
                                                                  (六)食物类
                                                                  (1)味精
                                                                  (2)酱油醋
                                                                  (3)糖
                                                                  (4)饮料
                                                                  (5)食用油
                                                                  (6)其他

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -23-
                                                                  (七)酒水类
                                                                  (八)一般糊口类
                                                                  (1)洗化类
                                                                  (2)其他
                                                                  (九)其他非盐产物
                                                                  2016年前,在食盐专营时代,苏盐连锁公司首要认真江苏省住民及格
                                                                  加碘食盐和工农渔牧等各行业用盐的供给,负担下落实国度食盐专营政策,
                                                                  维护盐业市场不变,一连消除碘缺乏病危害,维护人民群众食盐安详与健
                                                                  康等职责。连年来,苏盐连锁公司营业转型为以食盐、调味品、粮油、副
                                                                  食物为主的“康健厨房”类渠道分销营业。

                                                                  制止2017年4月尾,公司本部设立省内奇迹部、KA营业部、电商部等
                                                                  营业部分及财政部、行政人事部、物流部等3个支持部分。

                                                                  4、对外投资环境
                                                                  制止2017 年4 月30 日,苏盐连锁公司对外投资详细环境如下:
                                                                  序号 企业名称 创立时刻
                                                                  注册成本
                                                                  (万元)
                                                                  直接持
                                                                  股比例
                                                                  间接
                                                                  持股
                                                                  比例
                                                                  主营营业
                                                                  1 响水盐业有限公司 2009 年1 月 100 100%
                                                                  盐贩卖;化工产
                                                                  品贩卖
                                                                  2 滨海县盐业有限公司 2006 年12 月 200 100%
                                                                  食盐、家产盐销

                                                                  3 射阳县盐业有限公司 1982 年8 月 200 45%
                                                                  盐产物贩卖;化
                                                                  工产物贩卖
                                                                  4 灌云县盐业有限公司 2009 年5 月 689.95252 51% 盐产物贩卖
                                                                  5
                                                                  连云港市赣榆盐业有
                                                                  限公司
                                                                  1991 年1 月 843.137255 51% 盐产物贩卖
                                                                  6
                                                                  连云港联兴制盐有限
                                                                  公司
                                                                  2006 年3 月 160 51% 盐产物贩卖
                                                                  7
                                                                  盐城海晶团体盐业有
                                                                  限公司
                                                                  1984 年3 月 406 51% 盐产物贩卖
                                                                  8
                                                                  江苏省苏盐糊口家股
                                                                  份有限公司
                                                                  2015 年5 月 5000 45% 55%
                                                                  食盐贩卖、日用
                                                                  百货、日用化学
                                                                  品、调味品、粮
                                                                  油成品等贩卖
                                                                  9
                                                                  扬州盐商有限责任公

                                                                  2015 年9 月 500 100%
                                                                  食盐贩卖、家产
                                                                  盐批发等
                                                                  注:按照2017 年6 月30 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第四十二次集会会议决策
                                                                  将团体公司持有的江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权无偿划转至苏盐连锁全资子公司南京
                                                                  市盐业有限公司,苏盐连锁公司直接持有江苏省苏盐糊口家股份有限公司45%股权,间接持有江

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -24-
                                                                  苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权。

                                                                  5、苏盐连锁公司凭证《企业管帐制度-根基准测》和其他各项管帐准
                                                                  则的划定举办确认和计量,在此基本上体例财政报表
                                                                  6、苏盐连锁公司策划合用的首要税项及税率
                                                                  税种 计税依据 合用税率
                                                                  增值税
                                                                  应纳税增值额(应纳税额按应纳税贩卖额乘以适
                                                                  用税率扣除当期应承抵扣的进项税后的余额计
                                                                  算)
                                                                  17%、13%、11%、
                                                                  6%、5%
                                                                  都市建树税 应纳流转税额 7%
                                                                  教诲费附加 应纳流转税额 5%
                                                                  所得税 应纳税所得额 25%
                                                                  备注:2017 年7 月1 日起食盐税率由13%变为11%。

                                                                  (三)产权持有单元
                                                                  产权持有单元名称:江苏省盐业团体有限责任公司
                                                                  企业范例:有限责任公司(国有独资)
                                                                  住所:南京市鼓楼区江东北路386 号
                                                                  法定代表人:童玉祥
                                                                  注册成本:156000 万元人民币
                                                                  实劳绩本:156000 万元人民币
                                                                  同一社会名誉代码/注册号:913200001347507715
                                                                  创立日期:1987 年06 月01 日
                                                                  策划范畴:原盐、加工盐的贩卖。实业投资,化工产物、机器、电力、
                                                                  栽培、养殖产物的开拓、制造、加工、贩卖,构筑勘察计划,海表里商业,
                                                                  策划本企业自产产物及相干技能的出口营业;策划本企业出产、科研所需
                                                                  的原辅原料、机器装备、仪器仪表、零配件及相干技能的入口营业。交通
                                                                  运输、告白策划营业(限分支机构策划)。(依法须经核准的项目,经相干
                                                                  部分核准后方可开展策划勾当)
                                                                  (四)委托人与被评估单元的相关
                                                                  委托方江苏井神盐化股份有限公司为被评估单元江苏省苏盐连锁有
                                                                  限公司的产权持有单元江苏省盐业团体有限责任公司的子公司。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -25-
                                                                  (五)资产评估委托条约约定的其他评估陈诉行使者
                                                                  本评估陈诉的行使者为委托方、经济举动的相干当事方以及凭证划定
                                                                  需报送存案的相干禁锢机构。

                                                                  二、 评估目标
                                                                  本次评估目标是江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让注入江苏省
                                                                  盐业团体有限责任公司食盐策划相干营业后的江苏省苏盐连锁有限公司
                                                                  100%股权。

                                                                  按照2017 年9 月12 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第
                                                                  四十三次集会会议通过的《江苏省盐业团体有限责任公司董事会决策》,按照
                                                                  2017 年9 月22 日江苏省国资委宣布的苏国资复〔2017〕48 号《江苏省国
                                                                  资委关于赞成江苏井神盐化股份有限公司资产重组可行性研究陈诉的批
                                                                  复》,按照2016 年4 月22 日国务院宣布的国发〔2016〕25 号《国务院
                                                                  关于印发盐业体制改良方案的关照》,按照2017 年4 月7 日国度成长改
                                                                  革委办公厅宣布的发改办经体〔2017〕604 号《关于进一步落实盐业体制
                                                                  改良有关事变的关照》,上海立信资产评估有限公司对江苏井神盐化股份
                                                                  有限公司拟重组受让注入江苏省盐业团体有限责任公司食盐策划相干业
                                                                  100%
                                                                  江苏省人民当局国有资产监视打点委员会
                                                                  江苏省盐业团体有限责任公司
                                                                  100%
                                                                  %
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司 江苏井神盐化股份有限公司
                                                                  48.83%

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -26-
                                                                  务后的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权代价举办评估,为江苏井神盐
                                                                  化股份有限公司拟重组受让注入江苏省盐业团体有限责任公司食盐策划
                                                                  相干营业后的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权提供代价参考。

                                                                  三、评估工具和评估范畴
                                                                  (一)评估工具和范畴
                                                                  1、本次评估前存在不良资产核销和资产剥离以及股权和土地资产注
                                                                  入,详细环境如下:
                                                                  原苏盐连锁公司中与主营营业无关或无实质策划的的股权投资,权属
                                                                  不清楚、性子不明晰的房产、土地、代管衡宇维修基金以及涉及诉讼或是
                                                                  恒久挂账的不良债权等资产举办了剥离,制止2017 年4 月30 日,剥离资
                                                                  产账面余额为315,564,265.61 元(已抵减剥离资产对应欠债金额),剥离
                                                                  资产账面代价为218,355,889.28 元(已抵减剥离资产对应欠债金额)。具
                                                                  体明细如下:
                                                                  (1)对子公司的股权剥离
                                                                  按照公司签署的股权转让协议,公司对子公司苏州银河激光科技股份
                                                                  有限公司、江苏省苏盐康健厨房商贸有限公司、徐州苏盐糊口家旅馆打点
                                                                  有限公司、江苏诚通苏盐新能源物流股份有限公司以无偿划转方法举办了
                                                                  剥离,剥离股权投资账面原值为24,268,589.26 元,剥离股权投资的账面
                                                                  代价为24,268,589.26 元。

                                                                  科目名称
                                                                  投资比
                                                                  例%
                                                                  剥离原值(元) 剥离净值/金额(元)
                                                                  恒久股权投资:
                                                                  1、苏州银河激光科技股份有限公司 51.79 19,898,294.40 19,898,294.40
                                                                  2、江苏省苏盐康健厨房商贸有限公司 100 3,000,000.00 3,000,000.00
                                                                  3、徐州苏盐糊口家旅馆打点有限公司 100 500,000.00 500,000.00
                                                                  4、江苏诚通苏盐新能源物流股份有限
                                                                  公司
                                                                  50 870,294.86 870,294.86
                                                                  合计 24,268,589.26 24,268,589.26
                                                                  上述股权已于2017 年6 月30 日无偿划转,已经江苏省盐业团体有限

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -27-
                                                                  责任公司第二届董事会第四十二次及第四十三次集会会议审议核准。2017 年7
                                                                  月已经治理了工商改观。

                                                                  (2)对权属不清楚、性子不明晰的房产、土地的剥离
                                                                  按照2017 年9 月12 日江苏省盐业团体有限公司第二届董事会第四十
                                                                  三次集会会议决策,经江苏省国资委以苏国资复【2017】48 号文原则赞成,
                                                                  本公司对原账面的权属不清楚、性子不明晰的房产、土地举办了剥离,剥
                                                                  离原值246,733,056.65 元,剥离账面代价为163,701,792.93 元,明细如下:
                                                                  科目名称 账面原值(元) 账面代价(元)
                                                                  投资性房地产 20,092,102.67 8,942,533.68
                                                                  牢靠资产-衡宇及隶属物 174,571,443.58 106,921,408.86
                                                                  无形资产-土地 52,069,510.40 47,837,850.39
                                                                  合计 246,733,056.65 163,701,792.93
                                                                  对权属不清楚、性子不明晰的房产、土地的剥离,自2017 年9 月协
                                                                  议签署之日起慢慢交割至江苏苏盐资产打点有限公司,但房产土地的权属
                                                                  改观尚在治理之中。

                                                                  (3)代管衡宇维修基金以及涉及诉讼或是恒久挂账的不良债权等资
                                                                  产的剥离。

                                                                  按照2017 年9 月12 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第
                                                                  四十三次集会会议决策,经江苏省国资委以苏国资复【2017】48 号文原则同
                                                                  意,对原账面的代管衡宇维修基金以及涉及诉讼或恒久挂账的不良债权进
                                                                  行了剥离,剥离资产账面余额为44,562,619.70 元,剥离资产账面代价为
                                                                  30,385,507.09 元,明细如下:
                                                                  科目名称 科目名称 账面原值(元) 账面代价(元)
                                                                  住房基金
                                                                  钱币资金-住房基金 4,916,169.55 4,916,169.55
                                                                  其他应收款-住房基金 329,237.58 329,237.58
                                                                  其他应付款-住房基金 202,264.06 202,264.06
                                                                  小计 5,043,143.07 5,043,143.07
                                                                  不良债权等
                                                                  其他应收款-往来款等
                                                                  8,713,318.40
                                                                  5,184,624.14
                                                                  其他应付款-孙彤装璜赔偿
                                                                  9,374,400.00
                                                                  9,374,400.00
                                                                  应收账款-货款 26,657,179.18 16,061,524.63

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -28-
                                                                  预付金钱-货款 3,199,708.58 3,146,944.78
                                                                  恒久待摊用度
                                                                  9,374,400.00
                                                                  9,374,400.00
                                                                  应收股利 949,270.47 949,270.47
                                                                  小计 39,519,476.63 25,342,364.02
                                                                  合计 44,562,619.70 30,385,507.09
                                                                  代管衡宇维修基金以及涉及诉讼或是恒久挂账的不良债权等资产的
                                                                  剥离,自2017 年9 月协议签署之日起慢慢交割至江苏苏盐资产打点有限
                                                                  公司。江苏苏盐资产打点有限公司的股东已于2017 年10 月16 日改观为
                                                                  江苏省盐业团体有限责任公司。

                                                                  3、江苏省盐业团体有限责任公司以71 宗土地行使权合计作价
                                                                  33,403.66 万元对苏盐连锁公司举办增资,增资计入苏盐连锁公司成本公
                                                                  积,该部门土地通过国度作价出资方法改观为出让用地;同时公司将部门
                                                                  土地补交土地出让金230.3119 万元,共计补契税1,019.8806 万元,增进
                                                                  公司无形资产34,653.8525 万元,增进公司成本公积33,403.66 万元,增进
                                                                  其他应付款1,250.1925 万元,公司对注入土地行使权原有账面代价冲回,
                                                                  金额为6,854.5222 万元,同时冲减成本公积。苏疆域资企改备(2017)2
                                                                  号江苏省疆域资源厅关于许诺江苏省盐业团体有限责任公司土地行使权
                                                                  处理方案的复函中赞成将原划拨土地行使权以作价出资方法注入苏盐连
                                                                  锁公司。

                                                                  4、按照2017 年6 月30 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事
                                                                  会第四十二次集会会议决策将团体公司持有的江苏省苏盐糊口家股份有限公
                                                                  司55%股权无偿划转至苏盐连锁全资子公司南京市盐业有限公司,苏盐连
                                                                  锁公司直接持有江苏省苏盐糊口家股份有限公司45%股权,间接持有江苏
                                                                  省苏盐糊口家股份有限公司55%股权。

                                                                  5、因本次井神股份重大资产重组完成后,苏盐连锁公司控股股东江
                                                                  苏省盐业团体有限责任公司将不从事江苏省内食盐专营批发营业,即不再
                                                                  与苏盐连锁公司有食盐专营批发贩卖的关联买卖营业,将该营业并入苏盐连锁
                                                                  母公司模仿归并财政报表中,对模仿归并财政报表的影响如下:

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -29-
                                                                  年度 上述事项增进净利润 向盐业团体利润分派
                                                                  2015 年 158,408,565.31 158,408,565.31
                                                                  2016 年 143,215,192.58 143,215,192.58
                                                                  2017 年1-4 月 28,569,732.26 28,569,732.26
                                                                  2、评估工具和范畴
                                                                  本次评估工具为注入江苏省盐业团体有限责任公司食盐策划相干业
                                                                  务后的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权。评估范畴为江苏省苏盐连锁
                                                                  有限公司评估基准日的所有资产和欠债,详细包罗活动资产、非活动资产
                                                                  (可供出售金融资产、恒久股权投资、投资性房地产、牢靠资产、在建工
                                                                  程、无形资产、恒久待摊用度、递延所得税资产)、活动欠债和非活动负
                                                                  债。详细明细如下:
                                                                  单元:万元
                                                                  项 目
                                                                  账面代价
                                                                  A
                                                                  活动资产 1 92,264.09
                                                                  非活动资产 2 99,578.37
                                                                  个中:可供出售金融资产 3 6.26
                                                                  持有至到期投资 4 0.00
                                                                  恒久应收款 5 0.00
                                                                  恒久股权投资 6 4,325.63
                                                                  投资性房地产 7 6,885.74
                                                                  牢靠资产 8 48,192.95
                                                                  在建工程 9 104.81
                                                                  工程物资 10 0.00
                                                                  牢靠资产整理 11 0.00
                                                                  出产性生物资产 12 0.00
                                                                  油气资产 13 0.00
                                                                  无形资产 14 38,201.72
                                                                  开拓支出 15 0.00
                                                                  商誉 16 0.00
                                                                  恒久待摊用度 17 314.59
                                                                  递延所得税资产 18 1,546.67
                                                                  其他非活动资产 19 0.00

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -30-
                                                                  资产合计 20 191,842.46
                                                                  活动欠债 21 58,658.26
                                                                  非活动欠债 22 200.00
                                                                  欠债合计 23 58,858.26
                                                                  净 资 产(全部者权益) 24 132,984.20
                                                                  委托评估工具和评估范畴与经济举动所涉及的评估工具和评估范畴
                                                                  同等,且已颠末众华管帐师事宜所(非凡平凡合资)专项审计,审计陈诉
                                                                  为无保存意见。上述报表为模仿报表,基于苏盐连锁公司不良资产核销和
                                                                  资产剥离,以及股权和土地资产注入。本次评估范畴不包括已核销和剥离
                                                                  的资产,但包括注入的股权和土地资产。

                                                                  (二)苏盐连锁公司首要资产及其法令权属状况、经济状况和物理状况
                                                                  1、存货首要为盐类产物和非盐类产物。盐类产物首要为小包装食盐、
                                                                  大包装食盐、小家产盐、农牧渔盐等;非盐类产物首要为化工类、食物类、
                                                                  酒水类、一般糊口类等。个中化工类首要为两碱家产盐、纯碱、元明粉、
                                                                  聚氯乙烯(PVC);食物类首要为味精、酱油醋、糖、饮料、食用拥寥。

                                                                  2、可供出售金融资产共7 项,首要是对宝应华进公司、淮江高速公
                                                                  路、宁启铁路、靖江大桥的集资,账面代价为62,580.00 元。

                                                                  3、恒久股权投资共9 项,账面代价为4,325.63 万元,详见下表:
                                                                  序号 被投资单元名称 投资日期 持股比例 投资本钱 账面代价
                                                                  1 响水盐业有限公司 2009/4/21 100% 1000000 6,500,000.00
                                                                  2 滨海县盐业有限公司 2009/3/31 100% 1000000 1,692,062.55
                                                                  3 射阳县盐业有限公司 2009/3/31 45% 900000 1,303,161.38
                                                                  4
                                                                  盐城海晶团体盐业有
                                                                  限公司
                                                                  2009/3/31 51% 2070600 2,645,260.39
                                                                  5 灌云县盐业有限公司 2009/12/17 51% 3498358 3,498,357.85
                                                                  6
                                                                  连云港市赣榆盐业有
                                                                  限公司
                                                                  2010/1/28 51% 4300000 4,300,000.00
                                                                  7
                                                                  连云港联兴制盐有限
                                                                  公司
                                                                  2009/5/27 51% 816000 817,468.49
                                                                  8
                                                                  江苏省苏盐糊口家股
                                                                  份有限公司
                                                                  2015/5/21 100% 22500000 22,500,000.00
                                                                  9
                                                                  扬州盐商有限责任公

                                                                  2015/9/29 100% 0.00 0.00

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -31-
                                                                  合计
                                                                  43,256,310.66
                                                                  注:按照2017 年6 月30 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第四十二
                                                                  次集会会议决策将团体公司持有的江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权无偿划转至
                                                                  苏盐连锁全资子公司南京市盐业有限公司,苏盐连锁公司直接持有江苏省苏盐糊口家
                                                                  股份有限公司45%股权,间接持有江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权。

                                                                  4、投资性房地产
                                                                  投资性房地产首要为办公楼、综合门市房、食物客栈等,账面代价共
                                                                  6,885.74万元。

                                                                  5、牢靠资产
                                                                  评估基准日牢靠资产账面原值为70,773.90万元,账面净值48,192.95
                                                                  万元,组成如下:
                                                                  (单元:万元)
                                                                  科目名称
                                                                  账面代价
                                                                  原值 净值
                                                                  衡宇构筑物类合计 60,225.60 45,176.74
                                                                  牢靠资产-衡宇构筑物 58,929.87 44,229.60
                                                                  牢靠资产-修建物及其他帮助办法 1,295.73 947.14
                                                                  装备类合计 10,548.31 3,016.21
                                                                  牢靠资产-呆板装备 2,384.23 964.70
                                                                  牢靠资产-车辆 4,630.85 901.05
                                                                  牢靠资产-电子装备 3,533.22 1,150.46
                                                                  牢靠资产合计 70,773.90 48,192.95
                                                                  纳入本次评估的衡宇构筑物首要包罗位于江苏省徐州、淮安、南京、
                                                                  镇江、连云港、宿迁、扬州、泰州、盐城、苏州、无锡、常州的市级及下
                                                                  属县级市内;修建物及其他帮助办法共129项,首要包罗位于镇江、连云
                                                                  港、灌南、宿迁、沐阳、泗阳、徐州、泰州、盐城、常州的围墙、船埠、
                                                                  阶梯等。

                                                                  列入本次评估范畴的装备类牢靠资产包罗呆板装备、车辆和电子装备,
                                                                  个中呆板装备298项;车辆384项;电子装备2822项。

                                                                  6、在建工程
                                                                  在建工程账面值为104.8 万元,个中在建工程-土建工程共102.40 万

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -32-
                                                                  元,共有4 项,为九里山客栈地面改革、门店维修、张虞配送中心仓储现
                                                                  代化改革项目、宜兴客栈改建项目,至评估基准日工程尚未落成。在建工
                                                                  程-装备安装工程共2.42 万元,共1 项,为1 台吊机。

                                                                  7、无形资产
                                                                  纳入本次评估范畴的无形资产首要包罗土地行使权及外购软件。土地
                                                                  行使权账面代价38,149.30 万元,共有181 宗土地,首要漫衍在江苏省徐
                                                                  州、淮安、南京、镇江、连云港、宿迁、扬州、泰州、盐城、苏州、常州、
                                                                  无锡等地级及部属县级市内;外购的计较机软件体系首要为windows 操
                                                                  作体系软件、开票体系软件、科脉连锁贸易打点软件等共5 项,根基正常
                                                                  行使。

                                                                  (三)被评估企业申报的账面记录可能未记录的无形资产环境
                                                                  苏盐连锁公司账面记录的无形资产首要为土地行使权181 宗和5 项软
                                                                  件。

                                                                  (四)被评估企业申报的表外资产的范例、数目
                                                                  企业未申报评估职员也未发明其他表外资产。

                                                                  (五)引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数目和账
                                                                  面金额
                                                                  1、本次评估引用众华管帐师事宜所(非凡平凡合资)2017年11月2
                                                                  日出具“众会字(2017)第5959号”《江苏省苏盐连锁有限公司模仿财政
                                                                  报表及审计陈诉》。经审计后账面总资产为191,842.46 万元,总欠债为
                                                                  58,858.26 万元,股东所有权益132,984.20万元。

                                                                  2、对付采纳作价出资情势宗地,土地行使权评估值引用由江苏金宁
                                                                  达房地产土地评估有限公司出具的(江苏)金宁达(2017)(估)字第0830
                                                                  号《土地估价汇总陈诉》。

                                                                  除上述纳入评估范畴的资产、欠债外,江苏省苏盐连锁有限公司理睬
                                                                  无其他应纳入评估范畴的账外资产及欠债,上述委托评估工具和范畴与经

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -33-
                                                                  济举动涉及的评估工具和范畴同等。

                                                                  四、代价范例
                                                                  按照本项目评估目标,本陈诉选用了一连策划条件下的市场代价。

                                                                  一连策划在本陈诉中是指被评估单元的出产策划勾当会按其近况持
                                                                  续下去,并在可预见的将来,不会产生重大改变。

                                                                  市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制
                                                                  的环境下,评估工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数额。

                                                                  选择代价范例的来由:从评估目标看,本次评估目标是为江苏井神盐
                                                                  化股份有限公司拟重组受让的注入江苏省盐业团体有限责任公司食盐经
                                                                  营相干营业后的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权提供代价参考,该经
                                                                  济举动是一个正常的市场经济举动,按市场代价买卖营业一样平常较能为买卖营业各方
                                                                  所接管;从代价范例的选择与评估假设的相干性看,本次评估的评估假设
                                                                  是驻足于模仿一个完全果真和充实竞争的市场而设定的,即设定评估假设
                                                                  前提的目标在于解除非市场身分和非正常身分对评估结论的影响;从代价
                                                                  范例选择老例看,当对市场前提和评估工具的行使等并无出格限定和要求
                                                                  时,该当选择市场代价作为评估结论的代价范例。

                                                                  五、评估基准日
                                                                  (一)本项目评估基准日是2017 年4 月30 日;
                                                                  (二)确定评估基准日所思量的首要身分:
                                                                  1、评估基准日尽也许与评估职员现实实验现场观测的日期靠近,使
                                                                  评估职员能更好的掌握评估工具所包括的资产、欠债于评估基准日的状况,
                                                                  以利于真实反应评估工具在评估基准日的现期间价。

                                                                  2、评估基准日尽也许与评估目标所对应的经济举动的打算实验日期
                                                                  靠近,使评估基准日的时点代价对拟举办买卖营业的两边更具有代价参考意义,
                                                                  以利于评估结论有用处事于评估目标。

                                                                  3、评估基准日尽也许为与评估目标所对应的经济举动的打算实验日

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -34-
                                                                  期靠近的管帐陈诉日,使评估职员可以或许较为全面地相识与评估工具相干的
                                                                  资产、欠债的整体环境,以利于评估职员举办体系的现场观测、网络评估
                                                                  资料等评估事变的开展。

                                                                  经与委托方充实雷同并最终由委托方选取上述日期为本次评估的评
                                                                  估基准日。

                                                                  六、评估依据
                                                                  (一)举动依据
                                                                  1.资产评估委托条约;
                                                                  2.2017 年9 月12 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第
                                                                  四十三次集会会议通过的《江苏省盐业团体有限责任公司董事会决策》;
                                                                  3.2017 年9 月22 日江苏省国资委宣布的苏国资复〔2017〕48 号《江
                                                                  苏省国资委关于赞成江苏井神盐化股份有限公司资产重组可行性研究报
                                                                  告的批复》;
                                                                  4.2016 年4 月22 日国务院宣布的国发〔2016〕25 号《国务院关于
                                                                  印发盐业体制改良方案的关照》;
                                                                  5. 2017 年4 月7 日国度成长改良委办公厅宣布的发改办经体〔2017〕
                                                                  604 号《关于进一步落实盐业体制改良有关事变的关照》。

                                                                  (二)礼貌依据
                                                                  1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016 年7 月2 日第十二届世界人
                                                                  民代表大会常务委员会第二十一次集会会议通过);
                                                                  2. 《中华人民共和国公司法》(2013 年12 月28 日第12 届世界人大
                                                                  常委会第六次集会会议批改;
                                                                  3. 《中华人民共和国证券法》(2014 年修订)
                                                                  4. 《中华人民共和国物权法》(2007 年3 月16 日第十届世界人民代
                                                                  表大会第五次集会会议通过);

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -35-
                                                                  5. 《中华人民共和国土地打点法》(2004 年8 月28 日第十届世界人
                                                                  民代表大会常务委员会第十一次集会会议修订通过);
                                                                  6. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年10 月28 日第十一届
                                                                  世界人民代表大会常务委员会第五次集会会议通过);
                                                                  7. 《企业国有资产评估打点暂行步伐》(国务院国有资产监视打点委
                                                                  员会令12 号);
                                                                  8. 《国有资产评估打点步伐》(1991 年国务院91 下令);
                                                                  9. 《国有资产评估打点多少题目的划定》(财务部令第14 号);
                                                                  10.《企业国有资产买卖营业监视打点步伐》(国务院国资委财务部令第32
                                                                  号);
                                                                  11.《关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照》(国资委
                                                                  产权[2006]274 号);
                                                                  12.《国有资产评估打点步伐施行细则》(原国度国有资产打点局宣布
                                                                  的国资办发[1992]36 号);
                                                                  13.《房地产估价类型》(GB/T50291—2015);
                                                                  14.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);
                                                                  15.《中华人民共和京城市房地产打点法》(2007 年8 月30 日第十届
                                                                  世界人民代表大会常务委员会第二十九次集会会议修订通过);
                                                                  16.财务部《企业管帐准则》、《企业财政通则》、《企业管帐制度》;
                                                                  17.《上市公司重大资产重组打点步伐》(2014 年7 月7 日中国证券
                                                                  监视打点委员会第 52 次主席办公集会会议审议通过 按照 2016 年9 月 8
                                                                  日中国证券监视打点委员会《关于修改〈上市公司重大资产重组打点步伐〉
                                                                  的抉择》修订);
                                                                  18.《上市公司股权买卖营业资产评估》(证监会管帐禁锢风险提醒第 5
                                                                  号);
                                                                  19.其他有关礼貌和划定。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -36-
                                                                  (三)评估准则依据
                                                                  1. 《资产评估准则—根基准则》(财资〔2017〕43 号);
                                                                  2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30 号);
                                                                  3. 《资产评估准则—资产评估措施》(中评协[2017]31 号);
                                                                  4. 《资产评估准则—资产评估陈诉》(中评协[2017]32 号);
                                                                  5. 《资产评估准则—资产评估委托条约》(中评协[2017]33 号);
                                                                  6. 《资产评估准则——资产评估档案》(中评协[2017]34 号);
                                                                  7. 《资产评估准则——操作专家事变及相干陈诉》(中评协[2017]35
                                                                  号);
                                                                  8. 《资产评估准则—企业代价》(中评协[2017]36 号);
                                                                  9. 《资产评估准则—无形资产》(中评协[2017]37 号);
                                                                  10.《资产评估准则-不动产》(中评协[2017]38 号);
                                                                  11.《资产评估准则—呆板装备》(中评协[2017]39 号);
                                                                  12.《企业国有资产评估陈诉指南》(中评协[2017]42 号);
                                                                  13.《以财政陈诉为目标的评估指南》(中评协[2017]45 号);
                                                                  14.《评估机构营业质量节制指南》(中评协[2017]46 号);
                                                                  15.《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2017]47 号);
                                                                  16.《资产评估工具法令权属指导意见》(中评协[2017]48 号);
                                                                  17.《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53 号);
                                                                  18.《资产评估专家指引第6 号—上市公司重大重组评估陈诉披露》
                                                                  中评协(2015)67 号;
                                                                  19.财务部、中评协宣布的其他相干资产评估准则、资产评估指南和
                                                                  资产评估指导意见。

                                                                  (四)权属依据
                                                                  1. 业务执照;
                                                                  2. 验资陈诉和章程;

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -37-
                                                                  3. 土地出让条约;
                                                                  4. 衡宇全部权证和土地行使权证;
                                                                  5. 首要呆板装备订货条约或购买发票;
                                                                  6. 车辆行驶证;
                                                                  7. 恒久股权投资单元业务执照;
                                                                  8. 恒久股权投资单元章程、验资陈诉;
                                                                  9. 其他产权证明资料。

                                                                  (五)取价依据
                                                                  1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技能出书社;
                                                                  2. 《机电产物报价手册》中国机器家产出书社;
                                                                  3. 建树工程造价打点站发布的原料价值信息;
                                                                  4.中国人民银行发布的存贷款利率、恒久国债利率;
                                                                  5.国度有关部分宣布的统计资料、技能尺度和政策文件;
                                                                  6.众华管帐师事宜所(非凡平凡合资)专项审计陈诉;
                                                                  7.江苏省苏盐连锁有限公司提供的条约、协媾和其他财政资料等;
                                                                  8. 江苏省苏盐连锁有限公司提供的将来红利猜测资料;
                                                                  9. 上市公司策划数据;
                                                                  10. 评估职员现场勘测记录;
                                                                  11. Wind 资讯;
                                                                  12. 上海立信资产评估有限公司技能统计资料;
                                                                  13.(江苏)金宁达(2017)(估)字第0830 号土地估价汇总陈诉;
                                                                  14. 评估职员网络的种种与评估相干的佐证资料。

                                                                  (六)其余参考依据
                                                                  1、江苏省苏盐连锁有限公司提供的资产清单和评估申报表。

                                                                  七、评估要领
                                                                  企业代价评估的根基要领有三种,即市场法、收益法和资产基本法。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -38-
                                                                  市场法是指操作市场上同样或相同资产的近期买卖营业价值,颠末直接比
                                                                  较或类比说明以估测资产代价的一种评估要领。可以或许回收市场法评估的基
                                                                  本条件前提是必要存在一个该类资产买卖营业异常活泼的果真市场。

                                                                  收益法是指通过估测被评估资产将来预期收益的现值来判定资产价
                                                                  值的一种评估要领。收益法的根基道理是任何一个理智的购置者在购置一
                                                                  项资产时所乐意付出的钱币额不会高于所购买资产在将来能给其带来的
                                                                  回报。运用收益法评估资产代价的条件前提是预期收益可以量化、预期收
                                                                  益年限可以猜测、与折现亲近相干的预期收益所包袱的风险可以猜测。

                                                                  资产基本法,先前被称作为单项资产加总法、本钱法等,最近被称为
                                                                  资产基本法。这一要领的本质是以企业的资产欠债表为基本,对委估企业
                                                                  全部可识别的资产和欠债一一按其公允代价评估儿女数累加求得总值,并
                                                                  以为累加得出的总值就是企颐魅整体的市场代价。正确运用资产基本法评估
                                                                  企业代价的要害起首在于对每一可识别的资产和欠债以其对企颐魅整体价
                                                                  值的孝顺给出公道的评估值。

                                                                  三种根基要领是从差异的角度去权衡资产的代价,它们的独立存在说
                                                                  明差异的要领之间存在着差别。三种要领所评估的工具并不完全沟通,三
                                                                  种要领所获得的功效也不会沟通。某项资产选用何种或哪些要领举办评估
                                                                  取决于评估目标、评估工具、市场前提、把握的数据环境等等诸多身分,
                                                                  而且还受制于人们的代价观。

                                                                  本项评估为企颐魅整体代价评估,因为今朝海内相同企业股权买卖营业案例
                                                                  较少,或虽有案例但相干买卖营业配景信息、可比身分信息等难以网络,可比
                                                                  身分对付企业代价的影响难以量化;同时在成本市场上也难以找到与被评
                                                                  估单元在资产局限及布局、策划范畴与红利手段等方面相相同的可比公司
                                                                  信息,因此本项评估不合用市场法。

                                                                  本次被评估单元是一个具有必然赢利手段的企业或将来经济效益可
                                                                  一连增添的企业,预期收益可以量化、预期收益年限可以猜测、与折现密

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -39-
                                                                  切相干的预期收益所包袱的风险可以猜测,因此本次评估合用收益法。

                                                                  成本市场的大量案例证明白在必然前提下,在必然的范畴内,以各项
                                                                  资产加总扣减欠债的功效作为企业的买卖营业代价是被市场合接管的。因此本
                                                                  次评估合用资产基本法。

                                                                  按照上述顺应性说明以及资产评估准则的划定,团结委估资产的详细
                                                                  环境,回收资产基本法和收益法别离对委估资产的代价举办评估。评估人
                                                                  员对形成的各类起源代价结论举办说明,在综合思量差异评估要领和起源
                                                                  代价结论的公道性及所行使数据的质量和数目的基本上,最终选用资产基
                                                                  础法作为评估结论。

                                                                  资产基本法有关各科目评估要领的简介:
                                                                  1、钱币资金的评估
                                                                  钱币资金首要按账面核实法举办评估,个中现金回收现场盘货盘货日
                                                                  库存现金,并追溯调解至评估基准日,确定评估值;银行存款及其他钱币
                                                                  资金回收将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单查对,确定评
                                                                  估值。

                                                                  2、应收单据、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款的评估
                                                                  借助于汗青资料和评估中观测相识的环境,通过查对明细账户,发询
                                                                  证函或执行更换措施对各项明细予以核实。按照每笔金钱也许收回的数额
                                                                  确定评估值。对付各类预付款,则按照所能收回的响应货品形成资产或权
                                                                  利的代价确定评估值。在核实无误的基本上,按照每笔金钱收回的也许性
                                                                  确定评估值。评估职员借助于汗青资料和今朝观测环境,详细说明数额、
                                                                  欠款时刻和缘故起因、金钱接纳环境、欠款人资金、名誉、策划打点近况等。

                                                                  对付有充实来由信托所有能收回的,按核实后的账面值评估;切合有关财
                                                                  务核算划定应予核销的、包罗应计入损益的用度支出,或有明明迹象表白
                                                                  无法收回的,按零值评估。幻魅账筹备评估值为零。

                                                                  3、存货的评估

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -40-
                                                                  关于存货的评估,本次评估范畴内的存货所有为库存商品,首要为盐
                                                                  类产物和非盐类产物。盐类产物首要为小包装食盐、大包装食盐、小家产
                                                                  盐、农牧渔盐、糊口用盐等;非盐类产物首要为化工类、食物类、酒水类、
                                                                  一般糊口类等。个中化工类首要为两碱家产盐、纯碱、元明粉、聚氯乙烯
                                                                  (PVC);食物类首要为味精、酱油醋、糖、饮料、食用拥寥。评估职员
                                                                  按照企业提供的存货清单,核实了有关购买发票和管帐凭据,相识了存货
                                                                  的保管、内部节制制度,并对其举办了抽查盘货。库存商品中的食盐产物
                                                                  按照经核实的数目、购入价值,以时价法(评估基准日的采购本钱)确定
                                                                  评估代价。其他库存商品大部门为近期购入的货物,账面值可以或许反应其市
                                                                  场代价,故以核实后账面值作为评估值;对付滞销、积存、贬价贩卖的库
                                                                  存商品,按可接纳净收益确定评估值。

                                                                  4、其他活动资产的评估
                                                                  其他活动资产为尚未抵扣的增值税进项税和预缴的税费,评估职员取
                                                                  得了增值税纳税申报表,与账面产生额核实。评估职员凭证核实后的账面
                                                                  代价确认评估值。

                                                                  5、可供出售金融资产的评估
                                                                  可供出售金融资产首要是对淮江高速公路、宝应华进公司、宁启铁路、
                                                                  靖江大桥的集资。评估职员对可供出售金融资产的账面值和现实状况等进
                                                                  行了取证核实,并查阅了有关管帐记录,以确定可供出售金融资产的真实
                                                                  性和精确性。评估职员凭证核实后的账面代价确认评估值。

                                                                  6、恒久股权投资的评估
                                                                  恒久股权投资首要是苏盐连锁公司对响水盐业有限公司、滨海县盐业
                                                                  有限公司、射阳县盐业有限公司、盐城海晶团体盐业有限公司、灌云县盐
                                                                  业有限公司、连云港市赣榆盐业有限公司、连云港联兴制盐有限公司、江
                                                                  苏省苏盐糊口家股份有限公司、扬州盐商有限责任公司等9 家单元的股权
                                                                  投资,评估职员对恒久投资的形成缘故起因、账面值和现实状况等举办了取证

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -41-
                                                                  核实,向工商行政打点局查询并查阅了投资协议、章程和有关管帐记录等,
                                                                  以确定恒久投资的真实性和精确性。

                                                                  按照上述股权投资回收资产基本法评估举办评估,因子公司收益猜测
                                                                  已经纳入苏盐连锁公司归并收益猜测范畴,已经以苏盐连锁公司归并口径
                                                                  整体作收益法评估,对子公司单体不光独作收益法评估。

                                                                  在确定恒久股权投资评估值时,评估师没有思量控股权溢价或少数股
                                                                  权折价等身分发生的影响。

                                                                  7、牢靠资产的评估
                                                                  苏盐连锁公司申报评估的牢靠资产包罗衡宇构筑物、修建物、呆板设
                                                                  备、车辆和办公电子装备等,对该类牢靠资产的评估,首要回收重置本钱
                                                                  法,计较公式为:
                                                                  评估值=重置全价×成新率
                                                                  7.1 衡宇构筑物(修建物)的评估要领
                                                                  评估职员深入过细地说明白估价工具的现实环境、特点和被评估单元
                                                                  提供的有关资料,对支付产策划等出产用房,宜回收重置本钱法举办评估;
                                                                  对付购入的商品办公及住宅用房,则回收市场较量法、收益法举办评估。

                                                                  (1)重置本钱法
                                                                  重置本钱法通过估算出构筑物在全新状态下的重置本钱,再扣减各类
                                                                  消费身分造成的贬值,最后得出构筑物的评估代价。

                                                                  计较公式:评估代价=重置代价×成新率
                                                                  重置代价简直定
                                                                  重置代价一样平常包括工程综合造价、前期工程用度、建树单元打点费、
                                                                  配套规费、资金本钱等。其计较公式为:
                                                                  重置代价=工程造价+前期(专业)用度+配套规费+资金本钱
                                                                  a.工程造价
                                                                  工程造价可别离回收概预算体例法、预决算调解法、时价法等要领加

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -42-
                                                                  以确定。

                                                                  概预算体例法即凭证图纸、有关技能资料及现行地域定额从头体例概
                                                                  预算的要领,当引用最近完工的工程,因其工程造价根基靠近现行构筑造
                                                                  价的工程项目,直接引用原结算的造价计较工程及其用度的构成内容,或
                                                                  者举办恰当微调,故亦视同为概预算体例法。

                                                                  预决算调解法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取
                                                                  费划定,或回收同必然额但时刻较长,构筑原料等市场变革较大,则操作
                                                                  原决算工程量,可能举办恰当修改后,套用现行预算定额及取费尺度计较
                                                                  工程造价要领。

                                                                  时价法即在评估中通过靠得住的途径,如操作近期完工的同范例工程单
                                                                  方构筑造价或处所造价打点部的发布的当期构筑单方造价等作为依据,计
                                                                  算被估项目单方造价的要领,但衡宇构筑物制作日期、层数、层高、跨度、
                                                                  跨数、装修、装备等和选择的案例有不同时则应举办调解,以调解后的建
                                                                  筑单方造价计较评估工具的单方造价。

                                                                  详细批改计较详见评估举例。

                                                                  b.前期用度及打点用度,按照本市现行有关划定并团结评估工具实
                                                                  际环境,按工程造价的必然比例确定。一样平常环境下,前期用度包罗筹划、
                                                                  计划费,可行性研究费、勘测计划费、招标费,各类预算费、检察费、标
                                                                  底体例费、姑且办法建树费等。时代用度首要为工程监理费、建树单元管
                                                                  理费等工程建树时代产生的各项用度。

                                                                  C.配套规费
                                                                  对有衡宇全部权证的构筑物,我们首要计较了城镇基本办法配套费、
                                                                  与筹划技能处事费等。

                                                                  d.资金本钱凭证现行的贷款利率尺度计较,工期按照构筑物面积、规
                                                                  模等身分确定。

                                                                  本次被评衡宇构筑物类资产属于苏盐连锁各分公司,构筑分手在江苏
                                                                  省各市,且构筑局限巨细不等,本次评估以构筑物地址宗地为单元,按照

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -43-
                                                                  宗地建树局限来确定建(构)筑物的制作工期,并按照确定的工期按公道
                                                                  建树期计较其资金本钱,按评估基准日中国人民银行发布的对应建树工期
                                                                  所对应的人民币贷款基准利率计较,按资金匀称投入计较。

                                                                  资金本钱=(工程综合造价+前期用度及其他用度)×利率×建树工
                                                                  期×50%。

                                                                  构筑面积简直定
                                                                  衡宇构筑物的面积以法定权证记实的数字为准;没有权证的,以被评
                                                                  估单元提供的技能声名、图纸、资产清单等相干资料上记实的数字为准;
                                                                  既无权证又无相干资料的,以被评估单元申报并经现场核实的面积为准。

                                                                  成新率简直定
                                                                  本次评估成新率的测定回收年限法、齐备分值率法。

                                                                  a.年限法计较公式:
                                                                  年限成新率=1–已行使年限/构筑物耐用年限
                                                                  已行使年限=评估基准日–构筑物完工日期
                                                                  划定耐用年限:按建树部颁布的《房地产估价类型》中划定的种种建
                                                                  筑物耐用年限尺度,并对构筑物举办现场质量判断后,确定划定耐用年限。

                                                                  在计较成新率时应思量权证剩余年限与衡宇尚可行使年限孰短原则。

                                                                  b.齐备分值率法
                                                                  依据建树部有关衡宇新旧水平的参考依据,评分尺度,按照现场勘查
                                                                  技能判断,回收打分法确定成新率。计较公式:
                                                                  齐备分值率=(布局打分×评分系数+装修打分×评分系数+装备打分
                                                                  ×评分批改系数)×100%
                                                                  综合成新率按照以上两种要领测算功效说明判定后确定。

                                                                  计较公式:综合成新率=年限成新率×0.4+齐备分值率×0.6
                                                                  (2)市场较量法
                                                                  市场较量法指在必然市场前提下,选择前提相同或行使代价沟通的若

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -44-
                                                                  干商品房买卖营业实例,就买卖营业环境、买卖营业日期、地区身分、个体身分等前提
                                                                  与估价工具举办比较较量,并对买卖营业实例加以批改,从而确定估价工具价
                                                                  格的要领。

                                                                  计较公式:
                                                                  衡宇较量售价=买卖营业实例衡宇价值×买卖营业环境批改系数×买卖营业日期
                                                                  批改系数×地区身分批改系数×个体身分批改系数。

                                                                  每个可比实例的成交价值颠末上述各类批改和调解后,城市响应的得
                                                                  到一个较量售价,将较量售价回收简朴算术均匀数的要领确定较量售价,
                                                                  以此作为较量法的测算功效。

                                                                  (3)收益法
                                                                  收益法:是估量估价工具将来的正常净收益,选用恰当的成本化率将
                                                                  其折现到估价时点后累加,以此估算估价工具的客观代价的一种估价要领。

                                                                  收益法是基于预期道理,即将来收益权力的此刻代价。其计较公式为:
                                                                  V = a / r×[1-1/(1+r)n],个中:
                                                                  V –房地产代价
                                                                  a –年纯收益
                                                                  r –成本化率
                                                                  n –收益年限
                                                                  7.2 呆板装备及电子装备的评估要领
                                                                  按照本次评估目标,凭证一连行使原则,以市场价值为依据,团结委
                                                                  估装备的特点和网络资料环境,首要回收重置本钱法举办评估。

                                                                  评估值=重置全价×综合成新率
                                                                  (一)重置全价简直定
                                                                  (1)呆板装备重置全价简直定
                                                                  对付必要安装的通用类装备,重置全价一样平常包罗:装备购买价、运杂
                                                                  费、安装工程费、装备基本费(在土建中评)、工程建树其他用度和资金

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -45-
                                                                  本钱等;
                                                                  对付不必要安装的装备,重置全价一样平常包罗:装备购买价和运杂费;
                                                                  同时,按照“财税[2016]36”文件划定,对付增值税一样平常纳税人,符
                                                                  合增值税抵扣前提的装备,装备重置全价应该扣除响应的增值税。则:
                                                                  装备重置全价计较公式如下:
                                                                  必要安装的装备重置全价=装备购买价/1.17+运杂费/1.11+安装工程
                                                                  费/1.11+装备基本费(在土建中评)+工程建树其他用度/1.06+资金本钱
                                                                  不必要安装的装备重置全价=装备购买价/1.17+运杂费/1.11
                                                                  ①装备现行购买价
                                                                  首要通过向原出产厂家或署理商业公司询价、参照《2017 机电产物
                                                                  报价手册》、收集等渠道网络的报价资料,以嘉拷寮近期购买条约价值信
                                                                  息说明晰定;对少数未能查询到购买价的装备,回收同年月、同种别装备
                                                                  的价值变换率推算确定购买价。

                                                                  ②运杂费
                                                                  是指从装备出产厂家到装备安装现场的运输用度。以含税购买价为基
                                                                  础,按照出产厂家与装备地址地的间隔差异,参照《资产评估常用数据及
                                                                  参数手册》。按差异运杂费率计取。购买价值中包括运输用度的不在计取
                                                                  运杂费。故:
                                                                  运杂费=装备购买价×运杂费率
                                                                  ③装备基本费
                                                                  装备基本费=装备购买价*装备基本费率
                                                                  本次评估装备的基本费均在房产中思量。

                                                                  ④安装调试费
                                                                  凭证装备的特点、重量、安装难易水平,以装备购买价为基本,参照
                                                                  《机器家产建树项目概算体例步伐及各项概算指标》,按差异安装费率计
                                                                  取。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -46-
                                                                  对小型、无需安装的装备,不思量安装调试费。

                                                                  装备询价中已含安装调试费,本次评估为零。

                                                                  安装调试费=装备购买价×安装调试费率
                                                                  (2)电子装备重置全价简直定
                                                                  电子装备按现行市场购买价扣除增税税额后作为重置全价,对付已经
                                                                  更新换代而无法确定其重置全价的电子装备(如电脑、空调等),评估人
                                                                  员凭证可比相同装备市场的现行时价确定其评估值。

                                                                  对付已裁减的电子装备,按二手市场价作为评估净值。

                                                                  (3)装备成新率
                                                                  一样平常装备及电子装备依据各装备已行使年限及尚可行使年限确定理
                                                                  论成新率,首要装备通过现场勘测相识装备的运行环境,原始制造质量,
                                                                  维护调养等,在年限法理论成新率的基本上,再团结种种身分举办调解,
                                                                  最终公道确定综合成新率。

                                                                  综合成新率=理论成新率×调解系数K
                                                                  个中:理论成新率=尚可行使年限/(已行使年限+尚可行使年限)
                                                                  *100%
                                                                  调解系数 K=K1 *K2 *K3 * K4 * K5*K6*K7
                                                                  原始质量K1
                                                                  负荷操作K2
                                                                  时刻操作K3
                                                                  维护调养K4
                                                                  补缀改革K5
                                                                  妨碍环境K6
                                                                  情形环境K7
                                                                  对超期服役的老装备,如仍在继承行使的,其成新率不低于15%。

                                                                  7.3 车辆的评估要领

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -47-
                                                                  本次对委托评估的车辆按照评估工具公道选用重置本钱法和市场法。

                                                                  (1)重置本钱法
                                                                  ①重置全价
                                                                  按基准日市场不含税价值,加上车辆购买税和其余公道的用度(如牌
                                                                  照费)来确定其重置全价,即:
                                                                  车辆重置全价=含税购买价+车辆购买税+办证费-可抵扣进项税
                                                                  ②车辆成新率
                                                                  按照商务部,成长改良委、公安部、情形掩护部连系宣布《无邪车强
                                                                  制报废尺度划定》,自2013 年5 月1 日起施行。本次评估车辆成新率按照
                                                                  可行使经济年限和行驶里程别离计较成新率,最终按孰低法确定车辆综合
                                                                  成新率。

                                                                  ③评估值简直定
                                                                  评估值=重置全价×成新率
                                                                  (2)市场法
                                                                  市场法是指操作市场上同样或相同资产的近期买卖营业价值,颠末直接比
                                                                  较或类比说明,以参照物的成交价值为基本,思量参照物与评估工具在功
                                                                  能、市场前提和买卖营业时刻等方面的差别,通过比拟说明和量化差别调解估
                                                                  算出评估工具代价的要领。

                                                                  市场法评估的首要步调:
                                                                  ①评估职员起首对委评的车辆举办现场勘测,对委评车辆数目、规格
                                                                  型号、制造质量、技能机能及维护状况等举办了具体的观测记录;网络相
                                                                  关权属资料等;
                                                                  ②网络与委评车辆型号、设置、行使年限临近的车辆成交案例;
                                                                  ③对成交案例举办说明,剔除买卖营业时刻距基准日三个月以上的、成交
                                                                  价值明明不公道等无效案例,选取三个成交时刻距基准日三个月以内的有
                                                                  效成交案例;

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -48-
                                                                  ④成立打分系统,委评车辆与选定的成交案例举办较量并打分,最终
                                                                  计较出委评车辆的评估值。

                                                                  8、在建工程的评估
                                                                  在建工程包罗在建工程-土建工程和装备安装工程。在建工程-土建工
                                                                  程共102.40 万元,共有4 项,为九里山客栈地面改革、门店维修、张虞
                                                                  配送中心仓储当代化改革项目、宜兴客栈改建项目,至评估基准日工程尚
                                                                  未落成。在建工程-装备安装工程共2.42 万元,共1 项,为1 台吊机。评
                                                                  估职员相识了在建工程的轮廓,开工时刻、完工时刻、已付工程款等环境,
                                                                  网络了有关的条约和协议,抽查了原始入账凭据,并举办实地查勘,至评
                                                                  估基准日工程尚未落成,评估职员对在建工程的账面代价的形成、组成进
                                                                  行了核查、说明,经说明,该工程工期较短,其账面代价已包括了制作工
                                                                  程所耗费的用度等,其账面代价根基反应了该工程今朝的市场代价,故以
                                                                  审计后的账面值确定评估值。

                                                                  9、无形资产的评估
                                                                  9.1 无形资产-土地行使权的评估
                                                                  按照《城镇土地估价规程》,通行的土地评估要领有市场较量法、假
                                                                  设开拓法、本钱法、收益还原法等。

                                                                  本次纳入评估范畴的仓储、家产用地,对付近期有成交案例的家产用
                                                                  地,首选市场较量法作为一种评估要领。同时因为该类宗地大都位于城区,
                                                                  行使本钱法也不具备响应前提。

                                                                  市场较量法是指按照更换道理,选择与估价工具属于统一供需圈,条
                                                                  件相同或行使代价相似的多少房地产买卖营业案例作为较量实例,就买卖营业环境、
                                                                  买卖营业日期、地区身分、个体身分等前提与估价工具举办比较较量,并比拟
                                                                  较实例举办批改,从而确定估价工具价值的要领。市场较量法评估公式如

                                                                  评估工具比准价值=买卖营业案例价值×买卖营业环境批改系数×买卖营业日期修

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -49-
                                                                  正系数×地区身分批改系数×个体身分批改系数
                                                                  对付采纳作价出资情势宗地,土地行使权评估值引用由江苏金宁达房
                                                                  地产土地评估有限公司出具的(江苏)金宁达(2017)(估)字第0830
                                                                  号《土地估价汇总陈诉》。

                                                                  9.2 无形资产—其他无形资产评估要领
                                                                  本次委托评估的其他无形资产为外购软件。对外购的软件回收市场法
                                                                  评估,以现行市场售价确定评估值。

                                                                  10、恒久待摊用度的评估
                                                                  恒久待摊用度共12 项,首要为装修用度,企业将该资产视同为恒久
                                                                  性资产,按估量年限举办分摊。

                                                                  对恒久待摊用度的评估,评估职员按照被评估单元提供的清查评估明
                                                                  细表,对管帐报表、管帐账簿和记账凭据举办了核查,并推行了须要的评
                                                                  估措施,对其真实性举办了核实。在此基本上,评估职员按照评估基准日
                                                                  后是否尚存权力确定评估值。

                                                                  11、递延所得税资产的评估
                                                                  递延所得税资产系时刻性差此外所得税影响额。对递延所得税资产,
                                                                  评估职员搜查递延所得税资产产生的缘故起因、金额,估量转销年限和本期转
                                                                  销额是否公道正确,搜查是否以将来时代很也许取得用来抵扣可抵扣暂且
                                                                  性差此外应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂且性差别发生的递延所得税
                                                                  资产。对递延所得税资产按照评估目标实现后是否拥有抵税权力,确定递
                                                                  延所得税资产评估值。

                                                                  12、欠债的评估
                                                                  欠债按现实必要包袱的债务举办评估。

                                                                  (三)收益法
                                                                  1、评估思绪
                                                                  评估基准日,苏盐连锁公司拥有9 家子公司,本次对苏盐连锁公司股

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -50-
                                                                  东所有权益代价的收益法评估,我们回收的是归并报表的方法。纳入归并
                                                                  范畴内的子公司如下(全部子公司均纳入归并范畴):
                                                                  序号 级次 企业名称 创立时刻
                                                                  注册成本
                                                                  (万元)
                                                                  直接持
                                                                  股比例
                                                                  间接
                                                                  持股
                                                                  比例
                                                                  主营营业
                                                                  1 二级 响水盐业有限公司 2009 年1 月 100 100%
                                                                  盐贩卖;化工产物
                                                                  贩卖
                                                                  2 二级 滨海县盐业有限公司 2006 年12 月 200 100% 食盐、家产盐贩卖
                                                                  3 二级 射阳县盐业有限公司 1982 年8 月 200 45%
                                                                  盐产物贩卖;化工
                                                                  产物贩卖
                                                                  4 二级 灌云县盐业有限公司 2009 年5 月 689.95252 51%
                                                                  盐产物贩卖
                                                                  5 二级
                                                                  连云港市赣榆盐业有
                                                                  限公司
                                                                  1991 年1 月 843.137255 51%
                                                                  盐产物贩卖
                                                                  6 二级
                                                                  连云港联兴制盐有限
                                                                  公司
                                                                  2006 年3 月 160 51%
                                                                  盐产物贩卖
                                                                  7 二级
                                                                  盐城海晶团体盐业有
                                                                  限公司
                                                                  1984 年3 月 406 51% 盐产物贩卖
                                                                  8 二级
                                                                  江苏省苏盐糊口家股
                                                                  份有限公司
                                                                  2015 年5 月 5000 45% 55%
                                                                  食盐贩卖、日用百
                                                                  货、日用化学品、
                                                                  调味品、粮油成品
                                                                  等贩卖
                                                                  9 二级
                                                                  扬州盐商有限责任公

                                                                  2015 年9 月 500 100%
                                                                  食盐贩卖、家产盐
                                                                  批发等
                                                                  注:按照2017 年6 月30 日江苏省盐业团体有限责任公司第二届董事会第四十二次集会会议决策
                                                                  将团体公司持有的江苏省苏盐糊口家股份有限公司55%股权无偿划转至苏盐连锁全资子公司南京
                                                                  市盐业有限公司,苏盐连锁直接持有苏盐糊口家45%股权,间接持有苏盐糊口家55%股权。

                                                                  本次评估将9 家子公司纳入母公司模仿归并口径(含江苏省盐业团体
                                                                  有限责任公司食盐批发营业)举办收益法评估。在评估猜测时,将上述资
                                                                  产组合视为一个猜测主体举办收入、本钱和用度的猜测。

                                                                  2、收益法简介及合用的条件前提
                                                                  收益法是国际上通用的三大资产评估要领之一,这一要领是将评估对
                                                                  象剩余经济寿命时代每年的预期收益用恰当的折现率折现,累加得出评估
                                                                  基准日的现值,以此估算被评估资产代价的要领。

                                                                  所谓收益现值,是指资产在将来特按时期内的预期收益按恰当的折现
                                                                  率折算成当前代价(简称折现)的总金额。

                                                                  收益法的根基道理是资产的购置者为购置资产而乐意付出的钱币量

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -51-
                                                                  不会高出该项资产将来所能带来的祈望收益的折现值。

                                                                  收益法的合用条件前提为:
                                                                  (1)被评估资产必需是可以或许用钱币权衡其将来祈望收益的单项或整
                                                                  体资产。

                                                                  (2)产权全部者所包袱的风险也必需是能用钱币来权衡的。

                                                                  (3)被评估资产预期收益年限可以猜测。

                                                                  3、 收益法计较公式及各项参数
                                                                  (1)收益法的计较公式
                                                                  本次评估回收现金流折现要领(DCF)对企业策划性资产举办评估,
                                                                  收益口径为企业自由现金流(FCFF),响应的折现率回收WACC 模子。

                                                                  根基公式如下:
                                                                  股东所有权益代价=企颐魅整体代价-付息债务-少数股东权益
                                                                  企颐魅整体代价=策划性资产代价+溢余资产代价+非策划性资产代价
                                                                  个中:策划性资产代价按以下公式确定:
                                                                  式中:P 为策划性资产代价;
                                                                  r 为折现率;
                                                                  i 为猜测年度;
                                                                  Fi 为第i 年净现金流量;
                                                                  n 为猜测第末年。

                                                                  付息债务:指基准日账面上必要付息的债务。

                                                                  溢余资产:是指与企业收益无直接相关、高出企业策划所需的多余资
                                                                  产,首要包罗溢余现金、收益法评估未包罗的资产等。

                                                                  非策划性资产:是指与企业收益无直接相关、不发见效益的资产。

                                                                  (2)收益期
                                                                  企业的收益限期可分为无期限和有期限两种。理论上说,收益限期的
                                                                  ..
                                                                  .
                                                                  .
                                                                  n
                                                                  i
                                                                  i
                                                                  i
                                                                  r
                                                                  F
                                                                  P
                                                                  1 (1 )

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -52-
                                                                  差别只是计较方法的差异,所获得的评估功效应该是沟通的。因为企业收
                                                                  益并非等额年金以及资产余值预计数的影响,用有期限计较或无期限计较
                                                                  的功效会略有差别。江苏省苏盐连锁有限公司创立于2000 年11 月2 日,
                                                                  为有限责任公司,业务执照业务限期为自2000 年11 月2 日至***。该行
                                                                  业业务限期无非凡性,因此本次收益期凭证无期限计较。当举办无穷年期
                                                                  猜测时,期末剩余资产代价可忽略不计。

                                                                  一样平常地,将猜测的时刻分为两个阶段,具体的猜测期和后续期。本次
                                                                  评估的评估基准日为2017 年4 月30 日,按照公司的策划环境及本次评估
                                                                  目标,对2017 年至2022 年回收具体猜测,因此我们假定2022 年往后年
                                                                  度委估企业的策划业绩将根基不变在猜测期2022 年的程度。

                                                                  (3)将来收益简直定
                                                                  本次评估回收的收益范例为企业自由现金流量,企业自由现金流量指
                                                                  的是归属于股东和付息债务的债权人在内的全部投资者的现金流量,其计
                                                                  算公式为:
                                                                  企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利钱用度(扣除税务影响后)-成本
                                                                  性支出-净营运资金变换
                                                                  (4)首要收入本钱的猜测思绪
                                                                  本次收益法评估苏盐连锁公司猜测期的首要盐产物的市场贩卖价值
                                                                  按照近期市场环境和江苏省盐业团体有限责任公司关于食盐的批发价值
                                                                  的促销政策为基本确定。

                                                                  国务院关于印发盐业体制改良方案的关照中提出,从2017 年1 月1
                                                                  日开始,铺开全部盐产物价值,打消食盐准运证。打消食盐定点出产企业
                                                                  只能贩卖给指定批发企业的划定,应承出产企业进入畅通和贩卖规模,自
                                                                  主确定出产贩卖数目并成立贩卖渠道,以自有品牌开展跨地区策划。与此
                                                                  同时,食盐也不再由当局订价,铺开食盐出厂、批发和零售价值,由企业
                                                                  按照出产策划本钱、食盐品格、市场供求状况等身分自主确定。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -53-
                                                                  (5)折现率
                                                                  凭证收益额与折现率口径同等的原则,本次评估收益额口径为企业自
                                                                  由现金流量,则折现率选取加权均匀成本本钱(WACC)。公式如下:
                                                                  WACC=Ke×We+Kd×(1-t)×Wd
                                                                  个中:WACC:加权均匀成本本钱
                                                                  Ke:平凡权益成本本钱
                                                                  Kd:债务成本本钱
                                                                  We:权益成本在成本布局中的百分比
                                                                  Wd:债务成本在成本布局中的百分比
                                                                  t:公司所得税税率
                                                                  个中,权益成本本钱Ke 回劳绩本资产订价模子(CAPM)计较,公
                                                                  式如下:
                                                                  个中:rf:无风险酬金率;
                                                                  βL:权益的体系风险系数;
                                                                  MRP:市场风险溢价;
                                                                  rc :企业特定风险调解系数。

                                                                  (6)溢余资产及非策划资产代价简直定
                                                                  溢余资产是指与企业收益无直接相关、高出企业策划所需的多余资产,
                                                                  首要包罗溢余现金、收益法评估未包罗的资产等。非策划性资产是指与企
                                                                  业收益无直接相关、不发见效益的资产。溢余资产和非策划性资产视详细
                                                                  环境回收本钱法、收益法或市场法评估。

                                                                  溢余资产及非策划资产的处理赏罚与企业的资产欠债布局亲近相干。本次
                                                                  评估通过说明委估企业的资产布局确定溢余资产的代价。

                                                                  八、评估措施实验进程和环境
                                                                  我们凭证法令、行政礼貌和资产评估准则的划定,本项评估我们实验
                                                                  e f L c K . r . . .MRP . r

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -54-
                                                                  了须要的评估措施,现扼要声名如下:
                                                                  (一)接管委托,签署资产评估委托条约
                                                                  2017 年7 月初,本公司评估职员开始与委托方联系,在相识了评估
                                                                  目标及委估资产范畴后与委托方正式签署了资产评估委托条约。

                                                                  (二)前期筹备
                                                                  接管委托之后,按照委估资产的特点组建了评估师步队并拟定详细工
                                                                  作方案,对介入项目标评估职员和企业相干职员举办了培训。凭证委托方
                                                                  对本项目标要求,我们与被评估单元配合拟定了必要企业填写的表格及需
                                                                  要提交的资料清单。

                                                                  (三)现场观测
                                                                  按照苏盐连锁公司提供的评估申报资料,评估职员于2017年7月2日至
                                                                  2017年8月5日时代对评估工具涉及的资产和欠债举办了须要的清稽核实,
                                                                  对被评估单元的策划打点状况等举办了须要的尽职观测。

                                                                  实物资产清查进程如下:
                                                                  1、指导企业相干的财政与资产打点职员在资产清查的基本上,凭证
                                                                  评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产观测表”、“资料清单”及其填写
                                                                  要求,举办挂号填报,同时网络评估范畴内资产的产权归属证明文件和反
                                                                  映机能、状态、经济技能指标等环境的文件资料。

                                                                  2、检察和完美被评估单元提供的资产评估明细表
                                                                  评估职员通过查阅有关资料,相识涉及评估范畴内详细工具的具体状
                                                                  况。然后,检察种种资产评估明细表,搜查有无填列不全、资产项目不明
                                                                  确征象,并按照履历及把握的有关资料,搜查资产评估明细表有无漏项等,
                                                                  按照调稽核实的资料,对评估明细表举办完美。

                                                                  3、现场实地勘测
                                                                  依据资产评估明细表,评估职员对申报的实物资产举办盘货和现场勘
                                                                  察。针对差异的资产性子及特点,采纳差异的勘测要领。非实物资产首要

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -55-
                                                                  通过查阅企业的原始管帐凭据、函证和核实有关评估目标证明文件的方法
                                                                  核查企颐魅债权债务的形成进程和账面数字的精确性。实物清查资产首要为
                                                                  核实资产数目、行使状态、产权及其他影响评估作价的重要身分。

                                                                  4、增补、修改和完美资产评估明细表
                                                                  按照现场实地勘测功效,进一步完美资产评估明细表,以做到“表”“实”
                                                                  符合。

                                                                  5、磨练产权证明文件资料
                                                                  评估职员对评估范畴的资产的产权举办了观测,对权属资料不完美、
                                                                  权属资料不清楚的环境,提请企业核实。

                                                                  6、收益状况观测
                                                                  评估职员首要通过网络说明企业汗青策划环境和将来策划筹划以及
                                                                  与打点层访谈对企业的策划营业举办观测,网络相识的首要内容如下:
                                                                  (1)相识企业汗青年度权益成本的组成、权益成本的变革,说明权益
                                                                  成本变革的缘故起因;
                                                                  (2)相识企业汗青年度主营营业收入环境及其变革,说明主营营业收
                                                                  入变革的缘故起因;
                                                                  (3)相识企业汗青年度业务本钱的组成及其变革;
                                                                  (4)相识企业首要的其他营业组成,说明各营业对企业业务收入的贡
                                                                  献环境;
                                                                  (5)相识企业汗青年度利润环境,说明利润变革的首要缘故起因;
                                                                  (6)网络相识企业各项出产指标、财政指标,说明各项指标变换缘故起因;
                                                                  (7)相识企业将来年度的策划打算、投资打算等;
                                                                  (8)相识企业的税收及其他优惠政策;
                                                                  (9)网络企业地址行业的有关资料,相识行业近况、地区市场状况及
                                                                  将来成长趋势;
                                                                  (10)相识企业的溢余资产和非策划性资产、欠债的内容及其资产状况。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -56-
                                                                  (四)资料网络
                                                                  评估职员按照评估项目标详细环境举办了评估资料网络,包罗直接从
                                                                  市场等渠道独立获取的资料,从委托方、被评估单元等相干当事方获取的
                                                                  资料,以及从当局部分、种种专业机构和其他相干部分获取的资料,并对
                                                                  网络的评估资料举办了须要说明、归纳和清算,形成评定估算的依据。

                                                                  (五)评定估算
                                                                  评估职员团结企业现实环境确定种种资产的作价方案,明晰种种资产
                                                                  的详细评估参数和价值尺度,并和其他中介机构举办多次对接,最后汇总
                                                                  资产评估起源功效、举办评估结论的说明、撰写评估陈诉和声名的初稿。

                                                                  (六)内部考核、征求意见及出具陈诉
                                                                  项目认真人在完成一审后,将陈诉初稿提交公司考核,考核包罗部分
                                                                  二级考核、质控部的三级考核以及公司主管率领的最终考核。颠末公司内
                                                                  部考核后,将评估功效与委托方及被评估单元举办雷同和讲述。按摄影同
                                                                  意见举办修改、完美后,由公司率领签发正式评估陈诉后提交给委托方。

                                                                  九、评估假设
                                                                  (一)根基假设
                                                                  1.买卖营业假设
                                                                  对付本评估陈诉中被评估资产的法令描写或法令事项(包罗其权属或
                                                                  承担性限定),本公司按评估准则要求举办一样平常性的观测。除在评估陈诉
                                                                  中已有显现以外,假定评估进程中所评资产的权属为被评估单元及可正常
                                                                  在市场长举办买卖营业的;同时也不涉及任何留置权、地役权,无其他承担性
                                                                  限定的。

                                                                  买卖营业假设是假定全部待评估资产已经处在买卖营业的进程中,评估师按照
                                                                  待评估资产的买卖营业前提等模仿市场举办估价。买卖营业假设是资产评估得以进
                                                                  行的一个最根基的条件假设。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -57-
                                                                  2.果真市场假设
                                                                  是假定在市场上买卖营业的资产,或拟在市场上买卖营业的资产,资产买卖营业双
                                                                  方互相职位划一,互相都有获取足够市场信息的机遇和时刻,以便于对资
                                                                  产的成果、用途及其买卖营业价值等做出理智的判定。果真市场假设以资产在
                                                                  市场上可以果真交易为基本。

                                                                  3.一连策划假设
                                                                  本次评估假设被评估单元的策划营业将来不会呈现不行预见的身分
                                                                  导致其无法一连策划,并在策划范畴、方法上与现时偏向保持同等。

                                                                  (二)数据猜测的基准
                                                                  本次评估猜测基准是按照企业提供的众华管帐师事宜所(非凡平凡合
                                                                  伙)“众会字(2017)第5824 号”《江苏井神盐化股份有限公司重大资产重
                                                                  组标的资产—江苏省苏盐连锁有限公司模仿归并审计陈诉及模仿归并财
                                                                  务报表》2015-2017 年1-4 月审计陈诉。在充实思量企业实际营业基本和
                                                                  成长潜力的基本上,并在下列各项假设和条件下对企业将来策划举办了分
                                                                  析猜测。猜测所依据的原则与海内以及国际上通用的评估原则相同等。一
                                                                  般来说,有以下几个详细原则:
                                                                  1、参考汗青数据,不完全依赖汗青数据;
                                                                  2、按照观测研究的数据对财政数据举办调解;
                                                                  3、数据统计与定性综合说明相团结,按照已稀有据举办公道批改,
                                                                  求出反应企业代价变革的最佳参数来。

                                                                  (三)猜测的假设条件
                                                                  对委估企业的收益举办猜测是回收收益法举办评估的基本,而任何预
                                                                  测都是在必然假设前提下举办的,本次评估收益猜测成立在以下假设前提
                                                                  基本上:
                                                                  . 一样平常性假设
                                                                  ①企业地址的行业保持不变成长态势,所遵循的国度和处所的现行法

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -58-
                                                                  律、礼貌、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变革;
                                                                  ②企业以今朝的局限或今朝资产抉择的融资手段可到达的局限,按持
                                                                  续策划原则继承策划原有产物或相同产物,不思量新增成本局限带来的收
                                                                  益;
                                                                  ③企业与海表里相助搭档相关及其彼此好处无重大变革;
                                                                  ④国度现行的贷款利率、政策性收费等不产生重大变革;
                                                                  ⑤评估结论依据的是委托方及被评估企业提供的资料,假设委托方及
                                                                  被评估企业提供的资料是客观公道、真实、正当、完备的,委估资产产权
                                                                  清楚。

                                                                  ⑥无其他人力不行抗拒及不行预见身分造成的重大倒霉影响。

                                                                  . 针对性假设
                                                                  ①委估企业的资产在评估基准日后不改变用途,仍一连行使;
                                                                  ②委估企业的现有和将来策划者是认真的,且企业打点能稳步推进企
                                                                  业的成长打算,极力实现估量的策划态势;
                                                                  ③委估企业遵守国度相干法令和礼貌,不会呈现影响企业成长和收益
                                                                  实现的重大违规事项;
                                                                  ④委估企业提供的积年财政资料所回收的管帐政策和举办收益猜测
                                                                  时所回收的管帐政策与管帐核算要领在重要方面根基同等;
                                                                  ⑤委估企业在评估目标实现后,仍将凭证现有的策划模式一连策划,
                                                                  继承策划原有产物或相同产物,企业的供销模式、与关联企业的好处分派
                                                                  等运营状况均保持稳固。

                                                                  ⑥被评估单元的策划手段可以或许实现并在预期内保持根基不变,将来销
                                                                  售和本钱节制打算和方针能准期实现,出产策划切合国度环保政策和满意
                                                                  国度环保要求。

                                                                  按照资产评估的要求,认定这些假设在评估基准日时创立,当将来经
                                                                  济情形产生较大变革或假设前提不创立时,评估职员将不包袱因为假设条

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -59-
                                                                  件改变而推导出差异评估结论的责任。

                                                                  十、评估结论
                                                                  实验资产评估准则划定的评估措施和评估要领后,在一连策划和果真
                                                                  市场假设条件下,苏盐连锁公司100%股权代价在评估基准日的评估功效
                                                                  如下:
                                                                  (一)资产基本法评估功效
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公司经审计后的总资产代价191,842.46 万元,
                                                                  总欠债58,858.26 万元,股东所有权益132,984.20 万元(账面值业经众华
                                                                  管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计,并于2017 年11 月2 日出具“众会
                                                                  字(2017)第5959 号”审计陈诉)。评估后的总资产代价260,321.54 万元,
                                                                  总欠债58,872.78 万元,股东所有权益为201,448.77 万元,股东所有权益
                                                                  增值68,464.57 万元,增值率51.48 %。

                                                                  资产评估功效汇总表
                                                                  单元:人民币万元
                                                                  项 目
                                                                  账面代价 评估代价 增减值 增值率(%)
                                                                  A B C=B-A D=C/A×100%
                                                                  活动资产 1 92,264.09 93,414.88 1,150.79 1.25
                                                                  非活动资产 2 99,578.37 166,906.66 67,328.29 67.61
                                                                  个中:可供出售金融资产 3 6.26 6.26 0.00 0.00
                                                                  持有至到期投资 4 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  恒久应收款 5 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  恒久股权投资 6 4,325.63 11,156.10 6,830.47 157.91
                                                                  投资性房地产 7 6,885.74 42,590.29 35,704.55 518.53
                                                                  牢靠资产 8 48,192.95 88,730.33 40,537.38 84.11
                                                                  在建工程 9 104.81 98.23 -6.58 -6.28
                                                                  工程物资 10 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  牢靠资产整理 11 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  出产性生物资产 12 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  油气资产 13 0.00 0.00 0.00 0.00

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -60-
                                                                  无形资产 14 38,201.72 22,860.10 -15,341.62 -40.16
                                                                  开拓支出 15 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  商誉 16 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  恒久待摊用度 17 314.59 197.76 -116.83 -37.14
                                                                  递延所得税资产 18 1,546.67 1,267.60 -279.07 -18.04
                                                                  其他非活动资产 19 0.00 0.00 0.00 0.00
                                                                  资产合计 20 191,842.46 260,321.54 68,479.08 35.70
                                                                  活动欠债 21 58,658.26 58,672.78 14.51 0.02
                                                                  非活动欠债 22 200.00 200.00 0.00 0.00
                                                                  欠债合计 23 58,858.26 58,872.78 14.51 0.02
                                                                  净 资 产(全部者权益) 24 132,984.20 201,448.77 68,464.57 51.48
                                                                  在不思量股权缺乏畅通性折扣的条件下,,苏盐连锁公司的股东所有权益
                                                                  于评估基准日(2017 年4 月30 日)时市场代价为201,448.77 万元,大
                                                                  写人民币贰拾亿壹仟肆佰肆拾捌万柒仟柒佰元整。

                                                                  (二)收益法评估功效
                                                                  经回收收益法评估,苏盐连锁股东所有权益于评估基准日时市场代价
                                                                  为200,700.00 万元,人民币大写:贰拾亿零柒佰万元整。

                                                                  (三)评估功效简直定
                                                                  收益法评估代价与资产基本法评估代价及较量见下表:
                                                                  项目
                                                                  资产基本法评估值 收益法评估值
                                                                  A B
                                                                  股东所有权益(万元) 201,448.77 200,700.00
                                                                  资产基本法和收益法评估功效呈现差此外首要缘故起因是:
                                                                  资产基本法评估是以资产的本钱重置为代价尺度,反应的是资产投入
                                                                  (购建本钱)所淹灭的社会须要劳动,这种购建本钱凡是将跟着百姓经济
                                                                  的变革而变革;收益法评估是以资产的预期收益为代价尺度,反应的是资
                                                                  产的策划手段(赢利手段)的巨细,这种赢利手段凡是将受到宏观经济、
                                                                  行颐魅政策以及资产的有用行使、被评估单元市场占据率、策划手段、策划
                                                                  风险等多种前提的影响。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -61-
                                                                  苏盐连锁公司基准日时首要策划食盐批发。国发〔2016〕25 号《国
                                                                  务院盐业体制改良方案》明晰:“打消食盐产销地区限定,改良食盐订价
                                                                  机制和家产盐打点,勉励企业自主策划、产销一体,通过吞并重组等方法
                                                                  不绝做优做强,为行业康健成长提供动力”。《江苏省盐业体制改良实验方
                                                                  案》明晰:“应承食盐定点出产企业取得食盐批发容许证后,进入畅通和
                                                                  贩卖规模;省级食盐批发企业可开展跨省策划”,盐业体制改良重点内容
                                                                  包罗:不再许诺新增食盐定点出产企业,不再许诺新增食盐批发企业,确
                                                                  保食盐定点出产、批发企业数目只减不增;改良食盐出产批发地区限定,
                                                                  首要是打消食盐定点出产企业只能贩卖给指定批发企业的划定,打消食盐
                                                                  批发企业只能在指定范畴贩卖的划定,实现产销一体和跨地区策划;铺开
                                                                  食盐出厂、批发和零售价值,由企业按照出产策划本钱、食盐品格、市场
                                                                  供求状况等身分自主确定。

                                                                  思量到盐改后,企业将来的产物订价模式、贩卖模式、结算方法,市
                                                                  园职位、市场份额等方面具有必然的变革,而收益法评估结论是成立在现
                                                                  有策划模式一连策划前提条件下的。因此,思量到本次经济举动、特定的
                                                                  评估目标以及上述资产基本法和收益法评估结论差此外特定缘故起因,评估人
                                                                  员以为资产基本法评估功效较收益法评估功效更切合本次经济举动对应
                                                                  评估工具的代价内在,更为公道可信,确定选取资产基本法评估功效作为
                                                                  本陈诉评估功效。即:一连策划条件下,苏盐连锁公司在评估基准日2017
                                                                  年4 月30 日的股东所有权益代价为201,448.77 万元,大写人民币贰拾亿
                                                                  壹仟肆佰肆拾捌万柒仟柒佰元整。

                                                                  十一、出格事项声名
                                                                  在行使本评估结论时,提请相干当事方存眷以下事项:
                                                                  1、本次评估未思量控股权溢价或少数股权折价及股权缺乏活动性折
                                                                  扣对评估结论的影响。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -62-
                                                                  2、无形资产-土地行使权顶用地性子为作价出资的评估值是引用江苏
                                                                  金宁达房地产土地评估有限公司出具的(江苏)金宁达(2017)(估)字
                                                                  第0830 号土地估价汇总陈诉。

                                                                  3、江苏省苏盐连锁有限公司的部门衡宇构筑物未治理衡宇全部权证,
                                                                  也未委托房地产测绘部分举办测绘。在资产核查进程中,我们未发明这些
                                                                  未治理权证的房地产存在权属争议,我们无来由将这些资产解除在评估范
                                                                  围之外。我们依据被评估单元提供并经我们须要的现场核实事变,在无明
                                                                  显差此外环境下,没有权证的,以被评估单元提供的技能声名、图纸、资
                                                                  产清单等相干资料上记实的数字为准;既无权证又无相干资料的,以被评
                                                                  估单元申报并经现场核实的面积为准。若最终审定的现实面积与被评估单
                                                                  位申报面积贮在差别,需对评估功效举办调解。

                                                                  4、截至评估基准日,江苏省苏盐连锁有限公司母公司中房地产和投
                                                                  资性房地产权属瑕疵事项如下:
                                                                  (1)未治理权证如下表:
                                                                  ①衡宇构筑物中未治理权证如下表:
                                                                  序号
                                                                  对应土地
                                                                  构筑物名称
                                                                  构筑面积
                                                                  体积(㎡)
                                                                  瑕疵事项
                                                                  现实全部权人
                                                                  三 淮循分公司
                                                                  8-6
                                                                  金国用
                                                                  (2010)第
                                                                  3774 号
                                                                  消防泵房 216.33 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司淮循分公司
                                                                  四 南京分公司
                                                                  1-3 宁六国用
                                                                  (2015)第
                                                                  09218 号
                                                                  程桥店客栈 302 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司南京分公司
                                                                  1-4
                                                                  程桥店门面
                                                                  及办公用房
                                                                  281 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司南京分公司
                                                                  五 镇江分公司
                                                                  9-6
                                                                  句土国用
                                                                  (2012)第
                                                                  1804 号
                                                                  钢布局客栈 455.82 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司句容分公司
                                                                  11
                                                                  小孟湖3 号
                                                                  201
                                                                  80.00
                                                                  无房产证,
                                                                  无土地证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司句容分公司

                                                                  连云港分公

                                                                  4-1
                                                                  东国用
                                                                  (2002)字
                                                                  库房 312.38 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司东海分公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -63-
                                                                  4-4
                                                                  第0124020

                                                                  客栈 377.6 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司东海分公司
                                                                  5-2
                                                                  灌南国用
                                                                  (2002)字
                                                                  第0222930

                                                                  职工宿舍1 140.56 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司灌南分公司
                                                                  5-3 职工宿舍3 140.8 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司灌南分公司
                                                                  6-1 无土地证 堆沟门店 160 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司灌南分公司
                                                                  七 宿迁分公司
                                                                  1-3
                                                                  宿国用
                                                                  (2014)第
                                                                  22102 号
                                                                  综合楼 2,710.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司宿迁分公司
                                                                  1-5
                                                                  加碘盐配送
                                                                  车库
                                                                  213.58 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司宿迁分公司
                                                                  1-7
                                                                  加碘盐配送
                                                                  中心食堂
                                                                  108 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司宿迁分公司
                                                                  3-1
                                                                  沭国用
                                                                  (1998)字
                                                                  第270094

                                                                  办公楼 442 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司沭阳分公司
                                                                  3-2 客栈 1,329.25 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司沭阳分公司
                                                                  3-4 客栈旁平房 86.4 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司沭阳分公司
                                                                  4-1
                                                                  泗国用
                                                                  (2014)第
                                                                  4006 号
                                                                  盐务局办公

                                                                  1,962.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司泗阳分公司
                                                                  4-2 客栈 554 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司泗阳分公司
                                                                  4-3
                                                                  客栈旁储存

                                                                  100 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司泗阳分公司
                                                                  八 扬州分公司
                                                                  4-2
                                                                  邮国用
                                                                  (2012)第
                                                                  05813 号
                                                                  东库袋盐成
                                                                  品库
                                                                  149.67
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司高邮分公司
                                                                  4-3 东盐库 591.07
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司高邮分公司
                                                                  4-4
                                                                  东库袋盐加
                                                                  工车间
                                                                  157.87
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司高邮分公司
                                                                  二 徐州分公司
                                                                  10-1 丰土国用
                                                                  (2014)第
                                                                  01817 号
                                                                  客栈 1,260.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司丰县分公司
                                                                  10-2 办公楼 1,104.00 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司丰县分公司
                                                                  11-1
                                                                  无土地证
                                                                  贾汪永业嘉

                                                                  272.85
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司徐州贾汪分公司
                                                                  11-2
                                                                  永业嘉苑
                                                                  8-1-106
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司徐州贾汪分公司
                                                                  11-3
                                                                  贾汪永业
                                                                  8-1-106-1
                                                                  无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司徐州贾汪分公司
                                                                  11-4 业务部客栈 137.86 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司徐州贾汪分公司
                                                                  11-5 贾汪客栈2 137.86 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司徐州贾汪分公司
                                                                  九 泰州分公司
                                                                  1-1 泰州国用5 号客栈 1,100.00 无房产证 江苏省苏盐连锁有限公

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -64-
                                                                  (2001)第
                                                                  0038 号
                                                                  司泰州分公司
                                                                  1-2 1 号客栈 490 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司泰州分公司
                                                                  1-3 2 号客栈 380 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司泰州分公司
                                                                  6-1
                                                                  兴国用
                                                                  (2015)第
                                                                  1301 号
                                                                  兴化大垛仓
                                                                  储中心
                                                                  2056.8 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司兴化分公司
                                                                  8-1
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801684 号
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801685 号
                                                                  季市盐库 914.65 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司靖江分公司
                                                                  9-1
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801670 号
                                                                  盐务大厦 1461.78 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司靖江分公司
                                                                  10-1
                                                                  靖国用
                                                                  (2013)第
                                                                  801671 号
                                                                  靖城客栈 1479.72 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司靖江分公司
                                                                  11-1
                                                                  泰国用
                                                                  (2014)第
                                                                  6053 号
                                                                  靖泰仓储中

                                                                  3456 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司靖江分公司
                                                                  十 盐城分公司
                                                                  1-4 东国用
                                                                  (2001)第
                                                                  180052 号
                                                                  三仓钢布局
                                                                  仓棚(南)
                                                                  412.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司东台分公司
                                                                  1-5
                                                                  三仓钢布局
                                                                  仓棚(北)
                                                                  385 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司东台分公司
                                                                  3-3
                                                                  阜国用
                                                                  (2014)字
                                                                  第009779

                                                                  西客栈 305.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司阜宁分公司
                                                                  3-4 东客栈 104.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司阜宁分公司
                                                                  3-5 包装车间 78.1 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司阜宁分公司
                                                                  4-1
                                                                  开国用
                                                                  (2002)字
                                                                  第501132

                                                                  办公楼 1628.66 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司建湖分公司
                                                                  4-3 客栈 592 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司建湖分公司
                                                                  6-3
                                                                  盐都国用
                                                                  (2013)第
                                                                  028000897

                                                                  张庄姑且仓
                                                                  库(4 号库)
                                                                  1252.9 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司盐城分公司
                                                                  6-4
                                                                  张庄姑且办
                                                                  公用房
                                                                  410.2 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司盐城分公司
                                                                  6-5
                                                                  张庄姑且值
                                                                  班室
                                                                  180.2 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司盐城分公司
                                                                  6-9
                                                                  张庄1、2 号
                                                                  客栈
                                                                  878 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司盐城分公司
                                                                  十一 苏州分公司
                                                                  6-2 常国用
                                                                  (2013)第
                                                                  26677 号
                                                                  常熟平房 90 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常熟分公司
                                                                  6-3
                                                                  常熟汽车库
                                                                  (向东)
                                                                  97.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常熟分公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -65-
                                                                  6-5
                                                                  常熟食堂宿

                                                                  148.5 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常熟分公司
                                                                  11-1 无土地证
                                                                  梅李门面2

                                                                  110.24
                                                                  无房产证,
                                                                  无土地证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常熟分公司
                                                                  19-1 无土地证
                                                                  昆山何喜仁
                                                                  宿舍
                                                                  62
                                                                  无土地证,
                                                                  房产证为
                                                                  全民全部
                                                                  权性子
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司昆山分公司
                                                                  22-5
                                                                  吴国用
                                                                  (2014)第
                                                                  1040456 号
                                                                  吴江平望钢
                                                                  布局客栈
                                                                  768 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司吴江分公司
                                                                  23-1 无土地证
                                                                  吴江平望镇
                                                                  新建街莺湖
                                                                  商城
                                                                  18.94
                                                                  无土地证,
                                                                  有房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司吴江分公司
                                                                  十二 无锡分公司
                                                                  2-5
                                                                  锡郊国用
                                                                  (2000)第
                                                                  190 号
                                                                  彩钢板勾当

                                                                  72 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  2-6 浅显仓棚 1028.79 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  2-13
                                                                  无锡南门河
                                                                  边门头(苏息
                                                                  室)
                                                                  35 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  3-8
                                                                  锡新国用
                                                                  (2015)第
                                                                  1147 号
                                                                  无锡厂区行
                                                                  政楼
                                                                  490 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  3-9 无锡宿舍 462 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  3-10 无锡配套房 101 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  6-1
                                                                  坛国用
                                                                  (2000)字
                                                                  第5182 号
                                                                  金坛华城包
                                                                  装车间
                                                                  270.38 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司金坛分公司
                                                                  6-2
                                                                  金坛华城12
                                                                  间客栈
                                                                  1008 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司金坛分公司
                                                                  6-3
                                                                  金坛华城8
                                                                  间综合楼
                                                                  797.9 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司金坛分公司
                                                                  6-5 钢布局厂房 529.30 无房产证
                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司金坛分公司
                                                                  ② 投资性房地产中未治理权证如下表:
                                                                  序号
                                                                  对应土地
                                                                  构筑物名称
                                                                  构筑面积
                                                                  (m2)
                                                                  瑕疵事

                                                                  现实全部权人
                                                                  十二 无锡分公司
                                                                  1-1-2
                                                                  锡崇国用
                                                                  (2001)第36

                                                                  无锡盐湖城(盐务
                                                                  大厦附房)
                                                                  703.93
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  1-2-2
                                                                  无锡锦江之星(盐
                                                                  务大厦)
                                                                  246.79
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司无锡分公司
                                                                  十三 常州分公司
                                                                  1-5
                                                                  常国用(2013)
                                                                  第4951 号
                                                                  常州北港2 号库铺

                                                                  1091.16
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常州分公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -66-
                                                                  1-6
                                                                  构筑物 156.00
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常州分公司
                                                                  1-8
                                                                  常州北港钢布局包
                                                                  装车间
                                                                  315
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司常州分公司
                                                                  5-2
                                                                  坛国用(2000)
                                                                  字第5181 号
                                                                  金坛城区5 间平顶
                                                                  客栈
                                                                  738.14
                                                                  无房产

                                                                  江苏省苏盐连锁有限公
                                                                  司金坛分公司
                                                                  (2)截至评估基准日,房产证权力人名称未改观,存在现时权证记
                                                                  载权力人与被评估单元现实名称不符征象。

                                                                  名称 权力人 备注
                                                                  经济开拓区办公楼 江苏省盐业团体淮安有限公司 投资性房地产
                                                                  荟萃村平房 产权全部工钱江苏省盐业团体 投资性房地产
                                                                  荟萃村客栈 产权全部工钱江苏省盐业团体 投资性房地产
                                                                  傅厚岗7 号02 幢 产权全部工钱南京市盐务打点局 投资性房地产
                                                                  高淳综合楼 产权全部工钱高淳县盐务打点局
                                                                  丹徒小客栈 江苏省盐业公司镇江分公司
                                                                  南浩街31 号 江苏省苏南盐业有限公司 投资性房地产
                                                                  虞山镇西门三条桥
                                                                  江苏省苏南盐业有限公司常熟分
                                                                  公司
                                                                  虞山镇西门三条桥
                                                                  江苏省苏南盐业有限公司常熟分
                                                                  公司
                                                                  虞山镇西门三条桥
                                                                  江苏省苏南盐业有限公司常熟分
                                                                  公司
                                                                  四丈湾88 号
                                                                  江苏省盐业团体苏州有限公司常
                                                                  熟分公司
                                                                  昆山何喜仁宿舍 江苏省盐业公司昆山支公司
                                                                  吴江平望镇新建街莺湖商城
                                                                  江苏省苏南盐业有限公司吴江分
                                                                  公司
                                                                  立名镇五爱村-业务厅相连仓
                                                                  库1
                                                                  江苏省盐业团体无锡有限公司
                                                                  立名镇五爱村-客栈2 江苏省盐业团体无锡有限公司
                                                                  立名镇五爱村-客栈3 江苏省盐业团体无锡有限公司
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  常州西林街道吴家村68 号 常州市盐务打点局
                                                                  金坛横街6 号 金坛市盐务打点局 投资性房地产
                                                                  金坛横街6 号 江苏省盐业团体常州有限公司 投资性房地产
                                                                  (3)截至评估基准日,衡宇全部权证证载面积与现实不符环境如下:
                                                                  盐城分公司房权证号:东台房权证S0073419 号,证载构筑面积合计
                                                                  4,343.75 平方米,已拆除衡宇构筑面积470.16 平方米,剩余衡宇构筑面积
                                                                  3,873.59 平方米。


                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -67-
                                                                  5、截至评估基准日,江苏省苏盐连锁有限公司子公司中房地产权属
                                                                  瑕疵事项如下:
                                                                  序号
                                                                  对应土地
                                                                  构筑物名称
                                                                  构筑面
                                                                  积体积
                                                                  (㎡)
                                                                  瑕疵事项
                                                                  现实全部权人
                                                                  1 无土地证
                                                                  伊山客栈办
                                                                  公衡宇(四
                                                                  间) 98
                                                                  无房产证
                                                                  灌云县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  2
                                                                  无土地证
                                                                  城南库改建 810
                                                                  无房产证,抵

                                                                  连云港市赣榆盐
                                                                  业有限公司
                                                                  3
                                                                  城南库改建
                                                                  二期
                                                                  491.55 无房产证
                                                                  连云港市赣榆盐
                                                                  业有限公司
                                                                  4 无土地证 2042.67
                                                                  有房产证,无
                                                                  土地证,证载
                                                                  权力工钱赣
                                                                  榆县盐务管
                                                                  理局
                                                                  连云港市赣榆盐
                                                                  业有限公司
                                                                  5
                                                                  滨国用(98)字
                                                                  第038 号
                                                                  粉洗车间门
                                                                  卫平房
                                                                  17.68 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  6 粉盐厂车间 119 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  7
                                                                  粉盐其他建

                                                                  126.26 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  8
                                                                  小包装客栈
                                                                  大棚
                                                                  264 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  9
                                                                  小包装车间
                                                                  客栈
                                                                  30.75 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  10
                                                                  新建小包装
                                                                  客栈大棚
                                                                  264.87 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  11
                                                                  滨国用(98)字
                                                                  第036 号
                                                                  办公楼 431.51 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  12
                                                                  新建房及厕

                                                                  130.31 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  13 车库 138.35 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  14 公司通报室 31.4 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  15
                                                                  业务厅及办
                                                                  公楼等隶属
                                                                  办法
                                                                  60 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  16
                                                                  无土地证
                                                                  创卫民众厕

                                                                  30 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  17 批发部大棚 184.96 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -68-
                                                                  18
                                                                  无土地证
                                                                  八滩站其他
                                                                  构筑
                                                                  34.64 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  19
                                                                  八滩站宿舍
                                                                  办公室
                                                                  172.94 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  20
                                                                  滨国用(98)字
                                                                  第037 号
                                                                  河东二层小

                                                                  79.12 无房产证
                                                                  滨海县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  21
                                                                  射国用(2004)字
                                                                  第06860 号
                                                                  公司客栈 100.86 无房产证
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  22 无土地证 利民闸盐库 192 无土地证
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  23 无土地证 射阳港盐库 182.16 无土地证
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  24 无土地证 海通站盐库 182.16 无土地证
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  25 无土地证 双洋闸盐库 182.16
                                                                  无房产证,无
                                                                  土地证
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  26 无土地证 罩网尖盐库 170
                                                                  无房产证,无
                                                                  土地证
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  27 无土地证 黄沙港盐库 1,585.90
                                                                  无房产证,无
                                                                  土地证,土地
                                                                  系租赁
                                                                  射阳县盐业有限
                                                                  公司
                                                                  6、按照国务院《盐业体制改良方案》和《江苏省盐业体制改良实验方
                                                                  案》,从2017 年1 月1 日开始,铺开全部盐产物价值,打消食盐准运证,
                                                                  应承现有食盐定点出产企业进入畅通贩卖规模,食盐批发企业可开展跨区
                                                                  域策划。苏盐连锁公司基于原本把持策划体制下形成的贩卖渠道和客户关
                                                                  系,在盐业体制改良后,客情相关不再具有独有性。贩卖渠道已产生重大
                                                                  变革,必要按照市场竞争机建造重大调解,专营体制下形成的贩卖收集和
                                                                  客户相关,因为重大政策产生变革,对企业代价的孝顺手段不行估测。

                                                                  7、截至评估基准日被评估单元声明除下列事项外评估职员在评估进程
                                                                  中未发明抵押、包管、或有欠债、未决诉官司项,也未获知评估基准日到
                                                                  陈诉出具日存在影响评估结论的期后重大事项。

                                                                  (1)2015 年苏盐连锁公司与途牛公司签署衡宇租赁条约,出租地区
                                                                  为苏盐连锁研发中心2 号楼和3 号楼,租期2015.10.15 至2022.4.14,免
                                                                  租期为2015 年10 月15 日至2016 年4 月14 日,第一、第二计租期年租

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -69-
                                                                  金为49.5 万元,从第三年起每年租金相对前一年递增10%,同时条约约
                                                                  定“乙方(途牛公司)装修方案须经甲方(本公司)考核赞成,乙方应在
                                                                  协议签署后6 个月内完成装饰工程计划及施工,并共同甲方治理工程完工
                                                                  各项验罢手续。不然,乙方不得以甲方未通过完工验收主张权益,且在工
                                                                  程完工验收及格之前,乙方不得自行将承租物业投入行使”。公司已于
                                                                  2015 年交纳租赁担保金1,237,500.00 元;交纳物业费206,131.86 元(苏盐
                                                                  连锁公司2015 年已确认收入);但因装修未完成,途牛公司一向未进驻。

                                                                  2016.7.10 途牛公司向苏盐连锁公司发状师函,称“1.在工程未经完工验收
                                                                  及格的环境下出租违背了《中华人民共和国构筑法》第六十一条、《中华
                                                                  人民共和国消防法》第十三条逼迫性划定,应属无效,应退还租赁担保金。

                                                                  2.因苏盐连锁公司未奉告途牛公司装修工程必需相沿原监理公司,导致途
                                                                  牛公司在不知情的环境下已经完成项目计划、招标署理、监理单元的采购
                                                                  事变,苏盐连锁公司举动导致了上述签约单元的索赔,需包袱抵偿责任。”
                                                                  2016.10.12 途牛公司发奉告函,称在工程未经完工验收及格的环境下出租
                                                                  违背了《中华人民共和国构筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》
                                                                  第十三条逼迫性划定,条约自始无效,不再承租该衡宇,并基于条约无效
                                                                  的究竟,要求返还已经收取的相干用度并抵偿利钱丧失共计1,494,583.86
                                                                  元,包罗租赁担保金1,237,500.00 元;物业费206,131.86 元;已付出金钱
                                                                  同期银行贷款利钱50,952.00 元。关于上述事项。苏盐连锁公司已反诉途
                                                                  牛公司未按条约要求进度完成装修工程导致无法进驻,关于本诉官司项法
                                                                  院在审理傍边。经评估职员对上述环境举办说明,以为该事项对评估结论
                                                                  无实质性影响。

                                                                  (2)评估基准日后苏盐连锁公司举办了资产剥离和资产注入,详见
                                                                  陈诉中评估工具和评估范畴的表述。

                                                                  (3)为防备江苏省内以各市、县级区域名称定名的盐业公司名称被
                                                                  其他主体注册,苏盐连锁公司于2017 年4 月延续申请注册以省内市、县

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -70-
                                                                  级区域名称定名的盐业公司,新创立的公司仅为工商注册,为公司全资子
                                                                  公司,截至2017 年4 月30 日止,公司未现实出资,2017 年4 月30 日前
                                                                  注册创立3 家子公司,2017 年4 月30 后已注册创立42 家子公司,尚有
                                                                  11 家子公司正在治理注册傍边。除南京市盐业有限公司受让江苏省苏盐
                                                                  糊口家股份有限公司55%股权外,上述公司无职员、无资产欠债,未开展
                                                                  营业。

                                                                  经评估职员对上述环境举办说明,以为该事项对评估结论无实质性影
                                                                  响。

                                                                  8、我们的评估功效中未思量评估增减值对税金的影响,其税金的最
                                                                  终确定由各级税务构造在汇算清缴时确定。

                                                                  十二、资产评估陈诉行使限定声名
                                                                  1. 本资产评估陈诉仅供委托方和本资产评估陈诉载明的行使者为本
                                                                  陈诉所列明的评估目标处事和送交工业评估主管部分检察行使,本资产评
                                                                  估陈诉的行使权归委托方全部。除按划定报送有关当局打点部分或依据法
                                                                  律需果真的气象外,在未征得对方的容许前,本评估公司和委托方均不得
                                                                  将本资产评估陈诉的内容摘抄、引用或披露于果真媒体。

                                                                  2. 资产评估陈诉的行使范畴:
                                                                  委托方;
                                                                  资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉行使人;
                                                                  其他国度法令礼貌划定的资产评估陈诉行使工具。

                                                                  3. 委托人可能其他资产评估陈诉行使人未凭证法令、行政礼貌划定和
                                                                  资产评估陈诉载明的行使范畴行使资产评估陈诉的,资产评估机构及其资
                                                                  产评估专业职员不包袱责任。

                                                                  4. 除委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉行使人和
                                                                  法令、行政礼貌划定的资产评估陈诉行使人之外,其他任何机构和小我私人不

                                                                  江苏井神盐化股份有限公司拟重组受让江苏省盐业团体有限责任公司持有的江苏省苏盐连锁有限公司100%股权项目资产评估陈诉
                                                                  -71-
                                                                  能成为资产评估陈诉的行使人;
                                                                  5. 资产评估陈诉行使人该当正确领略评估结论。评估结论不等同于评
                                                                  估工具可实现价值,评估结论不应当被以为是对评估工具可实现价值的保
                                                                  证。

                                                                  6. 本评估结论自评估基准日起壹年内行使有用,本资产评估陈诉结论
                                                                  的行使有用期自评估基准日至2018 年4 月29 日止。

                                                                  十三、资产评估陈诉日
                                                                  本资产评估陈诉日为2017 年11 月4 日。


                                                                    中财网